Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand verbreitetste Form der Immobilienfinanzierung. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt dabei monatlich einen festen Betrag, die sogenannte Annuität, der sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Das Verhältnis dieser beiden Anteile verschiebt sich mit jeder Rate: Je mehr Schulden getilgt sind, desto weniger Zinsen fallen an, und desto mehr der gleichbleibenden Rate fließt in die Tilgung.
Wie die Rate entsteht
Die monatliche Belastung ergibt sich aus der Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Zinssatz und anfänglichem Tilgungssatz, geteilt durch zwölf. Ein konkretes Beispiel: Bei 350.000 Euro Darlehenssumme, 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt das eine Jahresannuität von 21.000 Euro, also 1.750 Euro pro Monat. Diese Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, auch wenn sich der Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate laufend verändert.
Im Remstal, wo Kaufpreise in Fellbach, Kernen und Waiblingen oft deutlich über dem Kreisdurchschnitt liegen, bedeutet das: Die Darlehenssummen sind höher, und schon kleine Unterschiede beim Zinssatz oder beim anfänglichen Tilgungssatz machen über die Laufzeit spürbare Beträge aus. Wer uns nach einer Einschätzung zur Finanzierbarkeit fragt, rechnet das gerne mit Ihnen durch, bevor Sie zur Bank gehen.
Was Sie gestalten können
Innerhalb eines Annuitätendarlehens gibt es mehr Stellschrauben, als viele Käufer zunächst vermuten:
- Anfängliche Tilgung: Ein Prozent ist das gesetzliche Minimum, aber damit dauert die vollständige Rückzahlung sehr lang. Zwei bis drei Prozent sind realistischer und schonen Sie bei einer späteren Anschlussfinanzierung.
- Sondertilgungsrecht: Die meisten Banken räumen die Möglichkeit ein, jährlich fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme außerplanmäßig zurückzuzahlen. Das sollten Sie im Vertrag explizit vereinbaren.
- Tilgungssatzwechsel: Einige Verträge erlauben es, den Tilgungssatz einmal oder mehrfach anzupassen, zum Beispiel wenn sich das Einkommen verändert.
Restschuld und was danach kommt
Wenn die Zinsbindung endet, ist das Darlehen in aller Regel noch nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Restschuld muss dann entweder bei der gleichen Bank weiterlaufen (Prolongation) oder Sie wechseln zu einem anderen Anbieter (Umschuldung). Für beide Varianten gilt: Das Zinsumfeld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist entscheidend, und das liegt heute noch vollständig im Ungewissen.
Wer das Risiko steigender Zinsen begrenzen möchte, kann ein Forward-Darlehen abschließen: Das sichert den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt, meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Die Alternative ist das Volltilgerdarlehen, bei dem Zinsbindung und vollständige Rückzahlung auf denselben Termin fallen. Das gibt maximale Planungssicherheit, erfordert aber eine höhere Monatsrate oder eine sehr lange Laufzeit.