Wer eine Immobilie finanziert, räumt der Bank in aller Regel eine Sicherungsgrundschuld ein. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht nach den §§ 1191 bis 1198 BGB, das im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird und der Bank das Recht gibt, bei Zahlungsausfall auf das Grundstück zuzugreifen. Was sie von einer einfachen Grundschuld unterscheidet, ist die sogenannte Sicherungsabrede: ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Ihnen und der Bank, der die Verwertung an das tatsächliche Bestehen der Darlehensforderung knüpft.
Warum Banken die Grundschuld der Hypothek vorziehen
Die Grundschuld ist rechtlich abstrakt, also von der Schuld getrennt. Eine Hypothek hingegen ist akzessorisch: Sie erlischt automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, und schrumpft mit jeder Tilgungsrate. Das klingt vorteilhafter, ist in der Praxis aber unflexibel. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen, kann bei Bedarf erneut als Sicherheit dienen oder an einen anderen Gläubiger abgetreten werden, ohne dass die aufwendige Neubestellung anfällt. Deshalb ist sie heute das Standardsicherungsmittel bei Immobilienfinanzierungen.
Bestellung: Was beim Notar passiert
Die Bestellung erfordert eine notariell beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde. Eigentümer und Gläubiger erklären ihre Einigung, der Eigentümer erteilt die Eintragungsbewilligung, und das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein. Zuständig ist im Remstal das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 zentral für die gesamte Region zuständig ist.
In der Urkunde findet sich regelmäßig eine Unterwerfungsklausel unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das bedeutet: Die Bank kann im Ernstfall vollstrecken, ohne erst ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen. Diesen Punkt sollten Sie beim Unterzeichnen bewusst zur Kenntnis nehmen.
Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung liegen grob bei 0,2–0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundeseinheitlich geregelt, also unabhängig davon, ob Sie in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen kaufen.
Verwertung im Ernstfall
Bevor die Bank vollstreckt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Die Forderung muss fällig sein, Sie müssen sich in Zahlungsverzug befinden, und die Grundschuld muss mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Erst dann kann die Bank die Zwangsversteigerung über das Amtsgericht beantragen. Der Erlös wird nach der im Grundbuch eingetragenen Rangfolge verteilt.
Eine zweite Möglichkeit ist die Zwangsverwaltung: Dabei werden Mieteinnahmen an den Gläubiger abgeführt, das Grundstück selbst bleibt unangetastet. In der Praxis läuft es oft anders: Ein freihändiger Verkauf durch den Eigentümer erzielt häufig einen höheren Erlös als eine Versteigerung, weshalb Banken dem in der Regel zustimmen, wenn er zügig und zu einem realistischen Preis erfolgt.
Was nach der Rückzahlung zu tun ist
Ist das Darlehen vollständig getilgt, haben Sie aus der Sicherungsabrede einen Anspruch darauf, dass die Bank eine Löschungsbewilligung ausstellt. Damit können Sie die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen. Alternativ können Sie die Grundschuld im Grundbuch stehen lassen und sie auf sich selbst umschreiben lassen, sie wird dann zur Eigentümergrundschuld. Das hat einen praktischen Vorteil: Die Rangstelle bleibt erhalten, und wenn Sie später wieder finanzieren, können Sie dieselbe Grundschuld erneut verwenden, ohne Neubestellungskosten zu zahlen.
Ob Löschen oder Stehenlassen die bessere Wahl ist, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie halten oder in absehbarer Zeit verkaufen wollen. Beim Verkauf muss die Grundschuld ohnehin gelöscht oder auf den neuen Eigentümer und seine Finanzierung abgestimmt werden.