Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das eine konkrete Darlehensforderung absichert. Das Besondere daran ist ihr akzessorischer Charakter: Sie ist rechtlich untrennbar mit der gesicherten Forderung verbunden. Zahlt der Schuldner das Darlehen vollständig zurück, erlischt die Hypothek automatisch. Diesen engen Gleichlauf zwischen Forderung und Sicherheit kennen die meisten Eigentümer aus dem Alltag nicht, weil Banken heute fast ausschließlich die Grundschuld verwenden.
Was die Hypothek rechtlich bedeutet
Das BGB regelt die Hypothek in den §§ 1113 bis 1190. Damit sie entsteht, braucht es drei Dinge: eine dingliche Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger, eine Eintragungsbewilligung in notariell beglaubigter Form sowie die tatsächliche Eintragung im Grundbuch. Für Objekte im Remstal ist das Grundbuchamt seit 2017 beim Amtsgericht Waiblingen zentralisiert, nicht mehr in Fellbach.
Die Rangstelle richtet sich nach dem Zeitpunkt des Eintragungsantrags. Sie entscheidet, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Wer im zweiten Rang steht, bekommt nur etwas, wenn nach dem ersten Rang noch Erlös übrig bleibt.
Akzessorietät: Was das für den Eigentümer bedeutet
Die Bindung der Hypothek an die Forderung wirkt in alle Richtungen. Entsteht die Forderung nicht oder ist sie unwirksam, gibt es auch keine Hypothek. Schrumpft die Forderung durch Teilrückzahlung, schrumpft die Hypothek mit. Erlischt die Forderung vollständig, wird die Hypothek zur Eigentümerhypothek und schließlich zur Eigentümergrundschuld. Diese Automatik schützt den Eigentümer davor, dass ein bereits abgezahlter Kredit die Immobilie weiter belastet.
Aus dem Grundbuch verschwindet die Hypothek dadurch allerdings nicht von selbst. Für die Löschung braucht es trotzdem eine Bewilligung und einen förmlichen Antrag beim Grundbuchamt Waiblingen. Den Tilgungsnachweis der Bank sollten Sie deshalb sorgfältig aufbewahren.
Hypothek und Grundschuld im Vergleich
Banken bevorzugen die Grundschuld, weil sie als abstraktes Recht unabhängig von der Darlehensforderung besteht. Zahlt der Kreditnehmer ab, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Die Bank hat stattdessen Rückgewähransprüche, und der Eigentümer kann eine bereits abgelöste Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwenden, ohne neue Notarkosten für die Bestellung zu zahlen. Das ist aus Bankensicht flexibler, aus Eigentümersicht bedeutet es aber auch weniger automatischen Schutz gegen eine missbräuchliche Weiterverwendung.
Wer eine Grundschuld bestellt, unterschreibt zugleich fast immer eine notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das verschafft der Bank im Ernstfall erheblich schnelleren Zugriff als bei einer klassischen Hypothek.
Kosten und praktische Hinweise
Die Kosten für die Bestellung einer Hypothek richten sich nach dem eingetragenen Betrag und werden bundeseinheitlich nach dem GNotKG berechnet, es gibt also keinen regionalen Unterschied. Grob gerechnet kommen bei einem Betrag von 200.000 Euro Notargebühren von etwa 800 bis 1.000 Euro und Grundbuchkosten von rund 500 bis 600 Euro zusammen, insgesamt also etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des eingetragenen Betrags.
Zinsen auf Darlehen, die mit einer Hypothek besichert sind, können bei vermieteten Objekten als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt diese Möglichkeit.
Vor dem Ende einer Zinsbindung lohnt ein Marktvergleich. Eine Umschuldung auf günstigere Konditionen ist möglich, erfordert aber in der Regel eine neue Grundbucheintragung und damit erneut Notar- und Grundbuchkosten.