Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtlich angeordnetes Verwertungsverfahren, das Gläubiger in Gang setzen können, wenn ein Eigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt. Das Gericht verkauft die Immobilie dann gegen den Willen des Eigentümers, um die offenen Forderungen zu begleichen. Für alle Beteiligten, ob Schuldner, Gläubiger oder potenzieller Käufer, ist das Verfahren mit handfesten Konsequenzen verbunden.
Wie das Verfahren läuft
Ausgangspunkt ist ein vollstreckbarer Titel des Gläubigers, in der Praxis meist eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Mit diesem Titel stellt der Gläubiger einen Vollstreckungsantrag beim zuständigen Amtsgericht. Im Remstal ist das seit der Zentralisierung 2017 das Amtsgericht Waiblingen, das auch das Grundbuch für Fellbach, Kernen und die umliegenden Gemeinden führt.
Das Gericht trägt daraufhin einen Zwangsversteigerungsvermerk ins Grundbuch ein und beauftragt einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten. Dieses Gutachten bildet die Bewertungsgrundlage und liegt vor dem Termin allen Beteiligten vor. Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gemacht und findet im Amtsgericht statt. Beim ersten Termin gilt ein gesetzliches Mindestgebot von 70 Prozent des festgestellten Verkehrswerts. Kommt kein ausreichendes Gebot zustande, kann nach etwa sechs Monaten ein zweiter Termin folgen, bei dem die Untergrenze auf 50 Prozent sinkt. Den Zuschlag erhält, wer am Ende am höchsten bietet.
Was Eigentümer noch tun können
Ein Zwangsversteigerungsverfahren ist kein unaufhaltsamer Automatismus. Bis zum Zuschlag gibt es mehrere Möglichkeiten, das Verfahren zu stoppen oder zumindest zu beeinflussen.
Die wirksamste Option ist ein freihändiger Verkauf vor dem Versteigerungstermin. Gelingt es, die Immobilie am Markt zu verkaufen und den Erlös zur Schuldentilgung einzusetzen, lässt sich der Zuschlag abwenden. Gerade im Remstal, wo Bodenrichtwerte für Wohnlagen in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, ist ein ordentlich vorbereiteter Verkauf fast immer ertragreicher als das Versteigerungsergebnis. Daneben besteht die Möglichkeit, mit dem Gläubiger eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen oder die offenen Schulden vollständig zu begleichen. Liegt das höchste Gebot im Versteigerungstermin deutlich unter dem Verkehrswert, kann der Eigentümer außerdem sein sogenanntes Barabgeltungsrecht geltend machen.
Chancen und Risiken für Käufer
Zwangsversteigerungen werden von manchen Investoren als Einstiegsmöglichkeit gesucht, weil Objekte teils mit erheblichem Abschlag zum Verkehrswert den Besitzer wechseln. Maklergebühren fallen beim Erwerb auf diesem Weg nicht an, was den Vorteil weiter vergrößert. Trotzdem sollte man die Risiken klar benennen.
Besichtigungen sind in der Regel stark eingeschränkt, oft ist nur eine Außenbesichtigung möglich. Eine Gewährleistung gibt es nicht: Der Käufer erwirbt die Immobilie in dem Zustand, in dem er sie vorfindet. Versteckte Mängel gehen vollständig zu seinen Lasten. Dazu kommt, dass bestehende Lasten im Grundbuch je nach Rangstelle auf den Käufer übergehen können, was eine genaue Prüfung des Grundbuchs vor dem Termin unverzichtbar macht. Zieht der bisherige Eigentümer nach dem Zuschlag nicht freiwillig aus, muss der neue Eigentümer die Räumung selbst betreiben, was Zeit und Kosten kostet.
Aus der Planung kennen wir Objekte, bei denen der tatsächliche Sanierungsbedarf erst nach dem Kauf sichtbar wurde und die vermeintliche Ersparnis schnell aufgezehrt hat. Wer bei einer Zwangsversteigerung bietet, sollte vorab zumindest eine fachkundige Einschätzung des baulichen Zustands einholen, so weit das möglich ist.