Wer eine Immobilie finanziert, gibt der Bank dafür eine Gegenleistung: Sie erhält das Recht, auf bestimmte Vermögenswerte zuzugreifen, falls die Raten ausbleiben. Diese Absicherungen nennt man Sicherheiten. Bei Immobilienkrediten ist die Grundschuld die mit Abstand häufigste Form, daneben kommen Bürgschaften, abgetretene Lebensversicherungen oder verpfändete Wertpapiere vor.
Welche Arten von Sicherheiten es gibt
Die Grundschuld ist eine dingliche Belastung, die im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Sie gibt der Bank das Recht, bei Zahlungsausfall eine Zwangsversteigerung zu betreiben. Banken setzen die Grundschuld typischerweise etwas höher an als die eigentliche Darlehenssumme, um Zinsen und Kosten abzudecken.
Die Hypothek funktioniert ähnlich, erlischt aber automatisch, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. In der Praxis hat sie die Grundschuld weitgehend verdrängt, weil die Grundschuld flexibler wiederverwendbar ist.
Bei einer Bürgschaft übernimmt eine dritte Person die Haftung, falls der Kreditnehmer ausfällt. Selbstschuldnerische Bürgschaften sind dabei für die Bank attraktiver, weil sie sofort vollstrecken kann, ohne zuerst beim Hauptschuldner zu scheitern. Eltern, die für ihre Kinder bürgen, sollten sich über diesen Unterschied im Klaren sein.
Lebensversicherungen und Wertpapiere können ebenfalls an die Bank abgetreten oder verpfändet werden. Ihr Wert hängt vom Rückkaufswert beziehungsweise Kurswert ab und wird von der Bank regelmäßig konservativ bewertet.
Grundschuld: was bei der Bestellung und Löschung zu beachten ist
Die Bestellung einer Grundschuld muss notariell beurkundet werden. Danach trägt das zuständige Grundbuchamt sie ins Grundbuch ein. Seit 2017 ist im Rems-Murr-Kreis das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen zentralisiert, nicht mehr in Fellbach oder anderen Gemeinden des Kreises.
Man unterscheidet Buch- und Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld existiert ausschließlich als Eintrag im Grundbuch, die Briefgrundschuld zusätzlich als physisches Dokument, das übertragen werden kann. Heute überwiegt die Buchgrundschuld.
Ein Punkt, den viele unterschätzen: Mit der Grundschuld wird meist auch eine notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beurkundet. Das bedeutet, die Bank kann vollstrecken, ohne erst ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen.
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens haben Sie Anspruch auf eine Löschungsbewilligung von der Bank. Mit diesem Dokument können Sie die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen. Alternativ können Sie die eingetragene Grundschuld für eine spätere Finanzierung stehen lassen, was Notar- und Grundbuchkosten spart.
Wie Banken den Wert Ihrer Immobilie als Sicherheit einschätzen
Banken legen nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert zugrunde. Das ist eine bewusst vorsichtige Schätzung des langfristig erzielbaren Werts, die in der Regel unterhalb des aktuellen Marktwerts liegt.
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert. Bis 60 Prozent erhalten Käufer üblicherweise die günstigsten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent bewegt man sich im Standardbereich. Darüber verlangen die meisten Banken Zinsaufschläge oder zusätzliche Sicherheiten. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, hängt die Einstufung stark vom konkreten Grundstück ab: Eine Hanglage am Kappelberg und eine Wohnung an einer Durchgangsstraße in derselben Postleitzahl können bei der Beleihung sehr unterschiedlich bewertet werden.
Was passiert, wenn Raten ausbleiben
Bei anhaltendem Zahlungsverzug mahnt die Bank zunächst und setzt eine Frist. Wenn keine Einigung zustande kommt, kündigt sie das Darlehen fällig und leitet die Zwangsversteigerung über das Amtsgericht ein. Das Verfahren dauert in der Regel mehrere Monate und endet selten mit einem Erlös, der dem Marktwert nahekommt.
Ein freiwilliger Verkauf vor der Versteigerung ist für alle Beteiligten meistens der bessere Weg. Dafür brauchen Sie die Zustimmung der Bank, die jedoch in der Regel mitspielen wird, wenn der erzielte Preis die offene Schuld abdeckt. Wenn Sie in eine solche Situation geraten, lohnt es sich, frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen, bevor die Maschinerie der Zwangsvollstreckung in Gang gesetzt wird.