Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich eine dritte Person gegenüber einem Gläubiger verpflichtet, für die Schulden eines anderen einzustehen, wenn dieser selbst nicht zahlt. Im Immobilienbereich taucht sie am häufigsten bei der Baufinanzierung auf: Eltern bürgen für ihre Kinder, Ehepartner füreinander, und Banken verlangen sie immer dann, wenn die Bonität des Hauptkreditnehmers allein nicht ausreicht. Die Haftung trifft den Bürgen persönlich und im Regelfall unbeschränkt, also mit allem, was er besitzt.
Welche Formen der Bürgschaft es gibt
Der Unterschied zwischen den Bürgschaftsarten ist praktisch entscheidend:
Bei der einfachen Bürgschaft kann der Bürge verlangen, dass der Gläubiger zunächst alle rechtlichen Schritte gegen den Hauptschuldner ausschöpft, bevor er ihn in Anspruch nimmt. Diese sogenannte Einrede der Vorausklage schützt den Bürgen zumindest zeitlich.
Die selbstschuldnerische Bürgschaft kennt diesen Schutz nicht. Der Gläubiger, in der Praxis fast immer eine Bank, kann den Bürgen direkt und ohne Umweg über den Hauptschuldner zur Zahlung auffordern. Nahezu alle Kreditinstitute bestehen auf dieser Form.
Die Höchstbetragsbürgschaft begrenzt die Haftung auf eine vertraglich festgelegte Summe. Sie ist bei privaten Bürgschaften die sinnvollste Variante, weil das Risiko wenigstens kalkulierbar bleibt.
Daneben gibt es die Mietbürgschaft, bei der Eltern für Kinder bürgen, die erstmals eine Wohnung mieten, und das Aval, bei dem eine Bank gegen Provision die Bürgschaft übernimmt, anstelle einer Privatperson.
Was der Bürge wirklich riskiert
Wer eine Bürgschaft unterschreibt, muss verstehen, dass die Haftung sein gesamtes Vermögen umfasst: Sparkonten, Wertpapiere, Immobilien, Gehalt. Im schlimmsten Fall endet das in einer Zwangsvollstreckung oder Privatinsolvenz. Das klingt nach Extremszenario, ist aber keines. Wir sehen in unserer Arbeit im Remstal regelmäßig Situationen, in denen Eigentümer eine Immobilie verkaufen müssen, weil sie als Bürgen in Anspruch genommen wurden und die Mittel fehlen.
Besonders tückisch ist die Laufzeit: Bei einem Darlehen mit zwanzig oder dreißig Jahren Laufzeit besteht die Bürgschaft die gesamte Zeit. Eine Scheidung hebt sie nicht auf. Und die eigene Kreditfähigkeit leidet ebenfalls: Banken werten eine bestehende Bürgschaft als Verbindlichkeit, was einen eigenen Immobilienkauf erschweren oder verteuern kann.
Rechtliche Grundlagen, die Sie kennen sollten
Eine Bürgschaft muss nach § 766 BGB schriftlich geschlossen werden, mit eigenhändiger Unterschrift. Mündliche Zusagen sind rechtlich wirkungslos.
Ist die Bürgschaftssumme im krassen Missverhältnis zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Bürgen, kann sie sittenwidrig und damit anfechtbar sein. Gerichte haben das in der Vergangenheit insbesondere dann bejaht, wenn nahe Angehörige unter emotionalem Druck unterschrieben haben, ohne die Tragweite zu überblicken. Die Bank hat dabei eine Aufklärungspflicht, die sie ernst nehmen muss.
Eine unbefristete Bürgschaft für ein laufendes Mietverhältnis lässt sich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Bürgschaft für ein befristetes Darlehen endet erst, wenn die Schuld vollständig getilgt ist oder die Bank schriftlich auf die Sicherheit verzichtet.
Bevor Sie unterschreiben
Ehrlichkeit gegenüber sich selbst ist hier keine Floskel, sondern Voraussetzung. Zwei Fragen sollten Sie beantworten können, bevor Ihre Unterschrift unter dem Vertrag steht:
Erstens: Könnte ich die Schulden selbst bezahlen, wenn der Hauptschuldner ausfällt? Nicht theoretisch, sondern tatsächlich, aus vorhandenem Vermögen oder laufendem Einkommen, ohne die eigene finanzielle Existenz zu gefährden.
Zweitens: Ist eine Bürgschaft überhaupt das richtige Mittel? In manchen Fällen ist ein Geldgeschenk als Eigenkapital, eine Verpfändung einer eigenen Lebensversicherung oder eine Grundschuld auf eine vorhandene Immobilie die bessere Lösung. Der Unterschied: Bei diesen Alternativen ist das Risiko auf einen bestimmten Betrag oder Vermögenswert begrenzt, und der Umfang ist von Anfang an klar.
Falls eine Bürgschaft trotzdem der richtige Weg ist, sollten Sie auf eine Höchstbetragsbürgschaft bestehen und die Summe so wählen, dass Sie den Ernstfall tatsächlich schultern könnten.
Was passiert, wenn die Bank sich meldet
Kommt die Zahlungsaufforderung, sollten Sie nicht warten. Nehmen Sie Kontakt zum Hauptschuldner auf, sprechen Sie mit der Bank über Ratenzahlung oder Stundung, und schalten Sie rechtliche Beratung ein. Prüfen Sie, ob die Bürgschaft formal korrekt zustande gekommen ist und ob die Bank ihre Aufklärungspflichten erfüllt hat. Formfehler oder Sittenwidrigkeit können im Einzelfall ein Argument sein.
Die Bürgschaft endet, wenn der Hauptschuldner die Restschuld vollständig zurückzahlt, wenn die Bank eine andere Sicherheit akzeptiert oder wenn Sie sich mit der Bank auf eine Ablösung einigen. Wichtig ist in jedem Fall eine schriftliche Freigabeerklärung. Tod des Bürgen beendet eine höchstpersönliche Bürgschaft, Erben treten nicht automatisch in die Haftung ein, allerdings sollte das im Einzelfall geprüft werden.
Häufige Frage: Kann ich eine Bürgschaft zurückziehen, wenn sich die Lage des Hauptschuldners verändert hat?
Bei einer befristeten Bürgschaft für ein laufendes Darlehen ist das in der Regel nicht möglich, solange die Schuld besteht. Etwas anderes gilt nur, wenn die Bank bei Abschluss wesentliche Informationen verschwiegen hat, zum Beispiel über die tatsächliche Vermögenslage des Hauptschuldners, oder wenn ein Sittenwidrigkeitsargument greift. Bei unbefristeten Bürgschaften, etwa für ein Mietverhältnis, besteht ein Kündigungsrecht. Generell gilt: Wenn Sie merken, dass sich die Situation verschlechtert, ist frühzeitiges Handeln besser als Abwarten. Wer zu lange wartet, hat oft keine Handlungsoptionen mehr.