Schönheitsreparaturen sind kleinere Renovierungsarbeiten, die dazu dienen, den vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung zu erhalten. Dazu zählen klassisch das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Innentüren, Heizkörpern und Fenstern von innen sowie das Streichen von Fußböden. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig. Er kann diese Pflicht aber durch eine wirksame Vertragsklausel auf den Mieter übertragen.
Wann ist eine Klausel wirksam?
Damit eine Übertragung auf den Mieter überhaupt Bestand hat, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Wohnung muss bei Einzug renoviert übergeben worden sein. Außerdem dürfen Fristen nur mit Formulierungen wie „im Allgemeinen” oder „in der Regel” angegeben sein, weil starre Zeitvorgaben unwirksam sind. Als grobe Orientierung haben sich folgende Abstände eingebürgert: Küche und Bad alle 3–5 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5–8 Jahre, Nebenräume alle 7–10 Jahre. Entscheidend ist aber immer der tatsächliche Zustand, nicht der abgelaufene Kalender.
Wann muss der Mieter gar nicht renovieren?
Hier lohnt ein genauer Blick in den Mietvertrag, bevor irgendein Pinsel angesetzt wird. Denn viele Klauseln sind unwirksam, und dann entfällt die Pflicht vollständig. Unwirksam sind unter anderem:
- Klauseln, die eine Renovierung bei Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangen
- starre Fristen ohne den Zusatz „im Allgemeinen” oder „in der Regel”
- Verpflichtungen zu einer Endrenovierung, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich vereinbart war
- Klauseln, die ausdrücklich den Einsatz eines Fachbetriebs vorschreiben
Wer unsicher ist, ob die Klausel in seinem Vertrag hält, sollte sich vor dem Auszug beraten lassen, nicht danach.
Was kostet eine Renovierung?
Das hängt davon ab, ob der Mieter selbst Hand anlegt oder einen Betrieb beauftragt. In Eigenleistung schlägt das Material für eine 80-qm-Wohnung mit etwa 500–1.000 Euro zu Buche. Wer Handwerker beauftragt, muss für das Streichen von Wänden mit 8–15 Euro je Quadratmeter rechnen, für Tapezierarbeiten mit 10–25 Euro je Quadratmeter und für das Lackieren einer Innentür mit 80–150 Euro pro Stück. Eine vollständige Renovierung durch einen Fachbetrieb kommt für eine 3-Zimmer-Wohnung schnell auf 2.500–5.000 Euro. Als Alternative bietet sich eine Ablösevereinbarung an: Der Mieter zahlt einen Pauschalbetrag, der Vermieter organisiert die Arbeiten selbst.
Übergabe und Protokoll
Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument in diesem Zusammenhang, und zwar bei Ein- und Auszug. Halten Sie den Zustand jedes Raums schriftlich fest und machen Sie Fotos. Beide Parteien sollten unterschreiben. Der Mieter schuldet bei Auszug keinen Neuzustand, sondern einen vertragsgemäßen Zustand unter Berücksichtigung normaler Abnutzung. Farbige Wände müssen bei Auszug in einen neutralen Ton zurückgestrichen werden, nicht zwingend in Weiß.
Für Vermieter im Remstal gilt dasselbe wie überall: Wer bei einem Streit Teile der Kaution einbehalten möchte, braucht belegbare Dokumentation. Gutachterliche Einschätzungen zu Wohnungszuständen übernimmt auf Anfrage der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises, für Objekte in Fellbach auch der dortige eigene Ausschuss.
Das sollten Vermieter vor der Neuvermietung prüfen:
- Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag nach aktuellem BGH-Stand noch wirksam?
- Wurde der Zustand bei der letzten Übergabe vollständig und beidseitig unterschrieben dokumentiert?
- Wurde die Wohnung damals renoviert übergeben, oder gab es einen schriftlichen Ausgleich?
- Sind die Fristen im Vertrag flexibel formuliert, oder stehen dort feste Jahreszahlen?