Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt. Sie sichert berechtigte Forderungen des Vermieters ab: angefangene Schäden an der Wohnung, offene Mietzahlungen oder ausstehende Nebenkostennachforderungen. Nach Vertragsende wird sie zurückgezahlt, abzüglich dessen, was der Vermieter tatsächlich und nachweisbar beanspruchen darf.
Was der Gesetzgeber vorschreibt
Das Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt die Kaution auf drei Nettokaltmieten. Gemeint ist die reine Miete ohne Betriebskosten. Der Mieter darf die Summe in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste Rate wird mit dem ersten Miettag fällig.
Den eingegangenen Betrag muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem gesonderten Kautionskonto zu marktüblichen Konditionen. Die aufgelaufenen Zinsen gehören dem Mieter und müssen bei der Rückzahlung berücksichtigt werden. In der Praxis fällt dieser Betrag heute kaum ins Gewicht, aber der Grundsatz gilt.
Wann und wie die Kaution zurückfließt
Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht, aber ein klarer Rahmen: Der Vermieter darf so lange warten, bis er sicher weiß, ob noch Forderungen bestehen. Das betrifft vor allem die letzte Nebenkostenabrechnung, die bis zu zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres erstellt werden darf. Solange diese Abrechnung aussteht, ist es üblich, einen angemessenen Teilbetrag einzubehalten.
Einbehalten darf der Vermieter nur, was er auch belegen kann: Fotos, Kostenvoranschläge, Rechnungen. Behauptete Schäden ohne Nachweis geben keinen Anspruch. Wer unberechtigt einbehält, muss mit einer Klage rechnen, und dann ist der Vermieter in der Beweispflicht.
Beispielrechnung
Eine Wohnung in Fellbach wird für 1.050 Euro Nettokaltmiete vermietet. Die zulässige Kaution beträgt dann:
3 × 1.050 EUR = 3.150 EUR
Der Mieter zahlt in drei Raten à 1.050 EUR, beginnend am ersten Miettag. Bei Auszug stellt der Vermieter einen Lackschaden an der Wohnungstür fest und holt ein Angebot über 280 EUR ein. Er behält diesen Betrag ein und zahlt 2.870 EUR zurück, sobald auch die letzte Nebenkostenabrechnung abgerechnet ist.
Alternativen zur Barkaution
Die klassische Barkaution ist der Regelfall, aber nicht die einzige Möglichkeit. Vermieter und Mieter können auch andere Formen vereinbaren:
- Bankbürgschaft: Ein Kreditinstitut bürgt für den Kautionsbetrag. Der Mieter schont sein Kapital, der Vermieter hat dieselbe Sicherheit.
- Kautionsversicherung: Ähnliches Prinzip über einen Versicherungsanbieter, der Mieter zahlt eine jährliche Prämie statt des Einmalbetrags.
- Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter eröffnet ein Sparbuch und verpfändet es zugunsten des Vermieters. Das Guthaben gehört weiterhin dem Mieter, der Vermieter kann im Bedarfsfall darauf zugreifen.
Welche Form passt, hängt von der Vereinbarung ab. Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass die gewählte Sicherheit tatsächlich vollwertig ist und im Streitfall schnell greift. Eine Bürgschaft, die erst nach langem Schriftverkehr eingelöst werden kann, schützt schlechter als eine ordentlich angelegte Barkaution.