Die Schlussabnahme ist der formelle Moment, in dem ein Bauherr das fertiggestellte Bauwerk vom ausführenden Unternehmer entgegennimmt und damit bestätigt, dass die vereinbarte Leistung erbracht wurde. Dieser Akt hat weitreichende rechtliche Konsequenzen: Die Vergütung wird fällig, das Risiko für zufällige Beschädigungen geht auf den Bauherrn über, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Wer hier unaufmerksam vorgeht, zahlt das später häufig teurer als nötig.
Welche Abnahmeformen es gibt
Die sicherste Form ist die förmliche Abnahme: Der Bauherr erklärt schriftlich und protokolliert, dass er das Werk abnimmt, mit oder ohne Mängelvorbehalt. Daneben gibt es die konkludente Abnahme, bei der kein Wort gesprochen wird, das Verhalten aber als Zustimmung gewertet wird. Wer einzieht oder die Schlussrechnung bezahlt, ohne Mängel zu benennen, hat unter Umständen ungewollt abgenommen. Bei Verbraucherbauverträgen kann nach zwölf Werktagen ohne Reaktion auf eine Fertigstellungsmitteilung eine fiktive Abnahme eintreten. Für einzelne, klar abgrenzbare Bauabschnitte wie den Rohbau ist auch eine Teilabnahme möglich.
Wie die Abnahme abläuft
Der Unternehmer meldet die Fertigstellung schriftlich und schlägt einen Termin vor. Bei der gemeinsamen Begehung sollten neben Bauherr und Unternehmer idealerweise auch der planende Architekt und, bei größeren Vorhaben, ein unabhängiger Sachverständiger dabei sein. Aus der Planung wissen wir: Systematisch vorgehen lohnt sich. Raum für Raum, Außenanlagen nicht vergessen, alle technischen Funktionen prüfen, Türen und Fenster auf Gangbarkeit, Sanitär auf Dichtigkeit, Fliesen auf Hohlstellen abklopfen, Elektrik und Heizung in Betrieb nehmen.
Festgestellte Mängel werden mit genauer Ortsangabe und Frist zur Nachbesserung dokumentiert. Bei wesentlichen Mängeln darf und sollte die Abnahme verweigert werden.
Was ins Abnahmeprotokoll gehört
Das Protokoll ist das einzige belastbare Dokument, das nach dem Termin zählt. Es hält Datum, Ort und alle Anwesenden fest, benennt das Objekt und die Vertragsgrundlagen, listet jeden festgestellten Mangel mit Raum und Nachbesserungsfrist auf und schließt mit der Abnahmeerklärung und den Unterschriften beider Seiten. Fotos der Mängel gehören als Anlage dazu. Sinnvoll ist außerdem, im Protokoll festzuhalten, welche Unterlagen (Pläne, Anleitungen, Zertifikate) und wie viele Schlüssel übergeben wurden. Für nicht sofort behobene Mängel empfiehlt sich ein Einbehalt von fünf bis zehn Prozent der Schlussrechnungssumme. Und: Nie ohne vollständiges Protokoll unterschreiben.
Gewährleistung nach der Abnahme
Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Bei Bauverträgen beträgt sie in der Regel fünf Jahre. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt eine deutlich längere Frist von dreißig Jahren.
Entscheidend ist die Beweislastumkehr: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mängelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Bauherr nachweisen, dass ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war. Mängel, die bei der Begehung sichtbar waren und nicht ins Protokoll aufgenommen wurden, sind damit in der Regel verloren. Versteckte Mängel, die erst später zutage treten, können innerhalb der laufenden Frist gerügt werden.
Wer ein Haus im Rems-Murr-Kreis neu baut oder eine größere Sanierung beauftragt, dem empfehlen wir, zur Abnahmebegehung einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten bewegen sich je nach Aufwand im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich und stehen in keinem Verhältnis zu dem, was unerkannte Mängel später kosten können.