Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Bauwerk nicht den vertraglich vereinbarten Zustand aufweist oder sich nicht für den Zweck eignet, für den es bestimmt ist. Die Abweichung kann in der Planung stecken, in der handwerklichen Ausführung oder im verwendeten Material. Wer als Bauherr einen Mangel feststellt, hat gegenüber dem Unternehmer konkrete gesetzliche Ansprüche, sofern er weiß, wie er sie richtig geltend macht.
Welche Mangelarten es gibt
Die Unterscheidung zwischen Mangelarten ist praktisch wichtig, weil sie darüber entscheidet, welche Rechte Sie haben und wie lange.
Offene Mängel sind bei der Abnahme erkennbar. Nehmen Sie das Bauwerk ohne schriftlichen Vorbehalt ab, verlieren Sie Ihre Ansprüche dafür. Das ist einer der häufigsten und teuersten Fehler beim Bauabschluss.
Versteckte Mängel zeigen sich erst nach der Abnahme, etwa wenn sich Risse bilden, Feuchtigkeit eindringt oder eine Heizungsanlage unter Last versagt. Hier greift die Gewährleistung vollständig, weil der Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme nicht erkennbar war.
Arglistig verschwiegene Mängel bilden eine eigene Kategorie. Hat der Unternehmer einen Fehler bewusst verschwiegen, gilt nach § 634a Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab dem Jahresende, in dem Sie von dem Mangel erfahren haben. Bei Bauwerken endet sie nicht vor Ablauf der regulären Fünfjahresfrist, und spätestens zehn Jahre nach Entstehung des Anspruchs ist endgültig Schluss. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen mangelhaft ausgeführte Abdichtungen oder falsch dimensionierte Tragwerke jahrelang unbemerkt blieben und der Schaden erst beim Umbau sichtbar wurde.
Konstruktionsmängel entstehen, wenn die Planung oder Statik fehlerhaft ist. Ausführungsmängel gehen auf schlechte handwerkliche Arbeit zurück. Materialmängel liegen vor, wenn ungeeignete oder minderwertige Baustoffe verbaut wurden, auch wenn das Ergebnis optisch zunächst unauffällig wirkt.
Was Sie als Bauherr fordern können
Ihr erster Anspruch ist die Nacherfüllung: Der Unternehmer muss den Mangel auf seine Kosten beseitigen. Das Gesetz gibt ihm das Recht, das selbst zu tun, bevor Sie andere Schritte einleiten.
Kommt er dem nicht nach, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können den Mangel auf Kosten des Unternehmers durch eine Drittfirma beseitigen lassen (Selbstvornahme). Bei nicht behebbaren Mängeln können Sie den Werklohn mindern. Liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor, kommt Schadensersatz in Betracht. Bei erheblichen Mängeln ist auch der Rücktritt vom Vertrag möglich, was in der Praxis allerdings selten der richtige Weg ist und anwaltliche Beratung voraussetzt.
Fristen und Mängelrüge
Beim BGB-Werkvertrag beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke fünf Jahre ab Abnahme. Bei Verträgen nach VOB/B sind es vier Jahre. Die Frist kann durch Verhandlungen oder eine schriftliche Mängelanzeige gehemmt werden, läuft also nicht zwingend durch.
Wenn Sie einen Mangel feststellen, zählt vor allem die Reaktion: Beschreiben Sie den Mangel schriftlich und genau, setzen Sie eine angemessene Frist zur Nachbesserung (in der Regel zwei bis vier Wochen) und dokumentieren Sie den Befund mit Fotos und Datum. Bei ernsthaftem Streit empfiehlt sich ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren vor Gericht, damit der Zustand amtlich festgehalten wird, bevor der Unternehmer nachbessert oder weitere Schäden entstehen.
Eine Verkürzung der Gewährleistungsfristen ist nur zwischen Unternehmern untereinander zulässig, nicht gegenüber privaten Bauherren.
Was das für den Verkauf bedeutet
Im Remstal werden viele ältere Bestandsimmobilien verkauft, bei denen Umbauten oder Sanierungen aus den vergangenen Jahrzehnten nicht immer sauber dokumentiert sind. Wenn Sie als Eigentümer verkaufen und wissen oder wissen müssten, dass an Ihrem Gebäude Mängel bestehen, kann das arglistige Verschweigen im schlimmsten Fall die 30-jährige Verjährungsfrist auslösen, auch zwischen Privatpersonen. Wir empfehlen deshalb, bekannte Mängel im Kaufvertrag offen zu benennen. Das schützt Sie als Verkäufer und verhindert Streit nach dem Notartermin.