Mit der Bauabnahme erklärt der Bauherr rechtsverbindlich, dass er die erbrachte Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert. Dieser eine Moment setzt mehrere Uhren gleichzeitig in Gang: Die Gefahr geht über, die Gewährleistung beginnt, und die Schlussrechnung wird fällig. Wer diese Erklärung unvorbereitet abgibt, gibt damit auch eine ganze Reihe von Schutzrechten auf.
Was die Abnahme rechtlich auslöst
Vier Wirkungen treten mit der Abnahme sofort ein, und alle vier sind folgenreich:
- Gefahrübergang: Brennt die frisch verlegte Küche ab oder beschädigt ein Sturm das neue Dach, trägt das Risiko ab diesem Zeitpunkt der Bauherr, nicht mehr das Unternehmen.
- Gewährleistungsbeginn: Bei einem BGB-Werkvertrag laufen ab der Abnahme fünf Jahre Gewährleistung. Bei VOB-Verträgen sind es vier Jahre. Die Frist beginnt nicht zu laufen, solange keine Abnahme stattgefunden hat.
- Fälligkeit der Schlussrechnung: Erst mit der Abnahme wird die Schlusszahlung zur Pflicht.
- Beweislastumkehr: Bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Danach dreht sich das um. Sie müssen Mängel nachweisen.
Förmlich, stillschweigend oder fiktiv
Es gibt verschiedene Wege, wie eine Abnahme zustande kommt, nicht alle davon sind beabsichtigt.
Die förmliche Abnahme mit gemeinsamem Begehungstermin und schriftlichem Protokoll ist die einzige Form, die Sie wirklich kontrollieren. Alles andere kann Sie kalt erwischen. Die stillschweigende Abnahme entsteht, wenn Sie das Gebäude in Betrieb nehmen, ohne Mängel zu rügen. Die fiktive Abnahme nach VOB tritt ein, wenn das Unternehmen Ihnen eine Fertigstellungsmeldung schickt und Sie sechs Werktage lang nicht reagieren. Und bei größeren Bauvorhaben ist auch die Teilabnahme einzelner Gewerke möglich, zum Beispiel Rohbau vor dem Innenausbau.
Das Protokoll ist kein Formalismus
Aus der Planung kennen wir Baustellen, bei denen Bauherren den Abnahmetermin ohne Fachbegleitung absolviert haben und hinterher Mängel nicht mehr geltend machen konnten, weil sie sie nicht protokolliert hatten. Ein ordentliches Abnahmeprotokoll enthält jeden festgestellten Mangel mit einer konkreten Frist zur Beseitigung, gegebenenfalls den Vorbehalt einer vereinbarten Vertragsstrafe und den Sicherheitseinbehalt. Üblich sind fünf Prozent der Abrechnungssumme, die bis zum Ende der Gewährleistungszeit einbehalten werden. Beide Parteien unterschreiben. Erst dann ist das Protokoll als Nachweis belastbar.
Wann Sie die Abnahme verweigern dürfen
Die Verweigerung ist kein beliebiges Druckmittel. Sie ist nur dann berechtigt, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Nutzung des Bauwerks tatsächlich beeinträchtigen. Ein schiefer Schalterrahmen im Flur reicht dafür nicht. Bei berechtigter Verweigerung rügen Sie die Mängel schriftlich und setzen eine Frist zur Nachbesserung. Läuft diese fruchtlos ab, können Sie die Nachbesserung auf Kosten des Unternehmens durch einen Dritten erledigen lassen.
Beispiel: Was ein vergessener Vorbehalt kostet
Stellen Sie sich vor, Sie bauen in Kernen im Remstal ein Einfamilienhaus für 600.000 Euro Bausumme und haben mit dem Generalunternehmer eine Vertragsstrafe von 0,3 Prozent pro Werktag Verzögerung, maximal fünf Prozent, vereinbart. Das sind maximal 30.000 Euro. Nehmen Sie die Abnahme ohne ausdrücklichen schriftlichen Vorbehalt der Vertragsstrafe vor, verfällt dieser Anspruch nach BGB-Werkvertragsrecht sofort und vollständig. Nicht teilweise, vollständig. Mit einem ordentlichen Protokoll und einem einzigen Satz Vorbehalt wäre er gesichert.