Der Sachwert beschreibt den Substanzwert einer Immobilie: Was würde es kosten, dieses Gebäude auf diesem Grundstück heute neu zu errichten, und wie viel davon ist durch Alter und Verschleiß bereits aufgebraucht? Grundstück, Gebäude und Außenanlagen werden dabei separat bewertet und anschließend zusammengeführt. Das Ergebnis ist keine Marktprognose, sondern ein technischer Ausgangswert, der erst durch einen Marktanpassungsfaktor zum Verkehrswert wird.
Was in den Sachwert einfließt
Drei Bestandteile bilden den Sachwert. Der erste ist der Bodenwert: Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Im Remstal liegen diese Richtwerte grob zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, wobei Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand rangieren. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Lagen an Durchgangsstraßen dabei deutlich auseinanderliegen. Die aktuellen Bodenrichtwerte lassen sich kostenlos über BORIS-BW abrufen.
Der zweite Bestandteil ist der Gebäudesachwert. Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten für den jeweiligen Gebäudetyp und Ausstattungsstandard, also der Neuwert. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen: Neuwert multipliziert mit dem Verhältnis aus tatsächlichem Alter und Gesamtnutzungsdauer. Modernisierungen, die dieses Verhältnis verschieben, fließen dabei positiv ein.
Dritter Posten sind die Außenanlagen: Terrasse, Zufahrt, Einfriedung, Gartengestaltung. Dieser Wert wird häufig unterschätzt, kann bei aufwendig gestalteten Grundstücken aber durchaus ins Gewicht fallen.
Gesamtnutzungsdauer und Alterswertminderung
Die Gesamtnutzungsdauer ist keine willkürliche Zahl, sondern in der Immobilienwertermittlungsverordnung und den zugehörigen Richtlinien definiert. Für massiv gebaute Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser gelten in der Regel 70–80 Jahre, für Fertighäuser in Holzbauweise 60–70 Jahre, für Gewerbeobjekte 50–60 Jahre und für Industriehallen 40–50 Jahre.
Aus der Planung kennen wir die Fälle, in denen eine umfassende Kernsanierung die rechnerische Restnutzungsdauer erheblich verlängert. Das ist kein Trick, sondern sachlich begründet: Ein erneuertes Gebäude hat schlicht mehr verbleibende Nutzungsjahre als ein baugleich altes ohne Modernisierung. Wer vor dem Verkauf investiert hat, sollte diese Modernisierungen daher sauber dokumentieren.
Vom Sachwert zum Verkehrswert: der Marktanpassungsfaktor
Ein Sachwert von 350.000 Euro bedeutet nicht, dass die Immobilie für diesen Preis verkauft wird. Der Schritt zum Verkehrswert erfordert einen Marktanpassungsfaktor, den die zuständigen Gutachterausschüsse aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ableiten. Für Fellbach und Waiblingen ist das der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises (für Fellbach gibt es einen eigenen). Liegt der Faktor unter 1,0, bewertet der Markt die Immobilie unter ihren Herstellungskosten. Liegt er über 1,0, zahlen Käufer mehr, als die reine Substanz rechtfertigen würde.
Im Remstal mit seiner Stuttgartnähe und der entsprechend hohen Nachfrage bewegen sich die Faktoren für selbstgenutzte Einfamilienhäuser meist deutlich über 1,0. Das ist eine gute Nachricht für Eigentümer, relativiert aber auch die isolierte Betrachtung des Sachwertes: Wer sich nur an der Bausubstanz orientiert, unterschätzt im Zweifel, was der Markt bereit ist zu zahlen.
Wann das Sachwertverfahren passt und wann nicht
Das Sachwertverfahren ist das Verfahren der Wahl bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Villen und Sonderimmobilien, für die kaum Vergleichsverkäufe existieren. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren die sachgerechtere Methode, weil dort die erzielbare Miete den Wert treibt, nicht die Baukosten. Bei Eigentumswohnungen greift in der Regel das Vergleichswertverfahren, sofern genügend Referenztransaktionen vorliegen.
In der Praxis setzt ein erfahrener Gutachter oft mehrere Verfahren parallel an und plausibilisiert die Ergebnisse gegenseitig. Ein Ergebnis, das aus allen drei Verfahren herausfällt, ist ein Signal, nicht ein Wert.