Der Ertragswert gibt an, wie viel eine Immobilie allein aufgrund der Einnahmen wert ist, die sie erwirtschaftet oder nachhaltig erwirtschaften könnte. Er spielt immer dann die entscheidende Rolle, wenn Käufer oder Investoren eine Immobilie nicht selbst bewohnen wollen, sondern als Kapitalanlage betrachten: Mietwohnhäuser, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Objekte. Ausgangspunkt ist nicht, was das Gebäude gekostet hat, sondern was es dauerhaft abwirft.
Wie der Ertragswert berechnet wird
Das Verfahren folgt einer klaren Logik. Zuerst wird der Reinertrag ermittelt: von allen nachhaltigen Mieteinnahmen (dem Rohertrag) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Anschließend wird dieser Reinertrag mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem sogenannten Liegenschaftszins abhängt. Zum kapitalisierten Reinertrag kommt am Ende der Bodenwert hinzu, denn das Grundstück wird gesondert bewertet.
Ein Beispiel aus unserer Region: Für ein älteres Mehrfamilienhaus in Waiblingen lässt sich der Bodenrichtwert kostenlos über BORIS-BW abrufen. Den Liegenschaftszins für vergleichbare Objekte veröffentlicht der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises regelmäßig. Beide Zahlen fließen direkt in die Rechnung ein und bestimmen das Ergebnis erheblich.
Rohertrag und Bewirtschaftungskosten: wo Eigentümer häufig falsch rechnen
Als Rohertrag zählt nicht die Miete, die aktuell auf dem Kontoauszug steht, sondern die nachhaltig am Markt erzielbare Miete. Liegt ein bestehender Mietvertrag deutlich unter der Marktmiete, setzt eine saubere Bewertung trotzdem den erzielbaren Wert an. Liegt er darüber, gilt dasselbe in die andere Richtung.
Von diesem Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltungskosten, Instandhaltung, ein kalkuliertes Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Gerade bei älteren Gebäuden unterschätzen Eigentümer regelmäßig den Instandhaltungsanteil. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein sanierungsbedürftiges Haus optisch noch ordentlich wirkt, die realistischen Kosten den Reinertrag aber spürbar drücken. Wer hier zu optimistisch ansetzt, bekommt einen Ertragswert, der am Markt nicht trägt.
Der Liegenschaftszins: kleine Zahl, große Wirkung
Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem der Reinertrag bewertet wird. Er bildet ab, welche Rendite Käufer für ein Objekt dieser Art und Lage am Markt erwarten. Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet: hohe Nachfrage, hohe Zahlungsbereitschaft, hoher Ertragswert. Ein hoher Liegenschaftszins signalisiert das Gegenteil.
Die regional passenden Liegenschaftszinsen werden von Gutachterausschüssen veröffentlicht. Im Remstal sind erstklassige Wohnlagen in Fellbach oder Kernen anders einzustufen als eine Durchgangsstraßenlage in der gleichen Postleitzahl. Innerhalb weniger Straßenzüge kann der Unterschied bereits spürbar sein. Den falschen Liegenschaftszins anzusetzen ist einer der häufigsten Fehler bei der Ertragswertermittlung.
Ertragswert, Sachwert, Marktwert: drei Zahlen, drei Aussagen
Der Ertragswert und der Sachwert kommen für dasselbe Objekt oft zu unterschiedlichen Ergebnissen. Bei Renditeimmobilien ist der Ertragswert die maßgebliche Größe. Der Sachwert, der die Herstellungskosten des Gebäudes abbildet, spielt bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern die größere Rolle.
Der tatsächliche Marktwert, also das, was ein realer Käufer zahlt, weicht in aktiven Märkten häufig nach oben vom rechnerischen Ertragswert ab. Käufer preisen dann künftige Mietsteigerungen oder Wertsteigerungen des Grundstücks ein. In schwächeren Märkten kann der Marktwert darunter liegen. Wer als Eigentümer den Ertragswert kennt und versteht, warum der aktuelle Marktpreis davon abweicht, hat eine belastbare Grundlage für Preisverhandlungen und für das Gespräch mit der Bank.