Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf der Grundlage zweier Größen: dem Bodenwert des Grundstücks und dem Herstellungswert des Gebäudes, vermindert um die aufgelaufene Alterswertminderung. Die zentrale Frage, die dieses Verfahren beantwortet, lautet: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute auf diesem Grundstück neu zu errichten? Geregelt ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wie die Berechnung aufgebaut ist
Der erste Schritt ist die Bodenwertermittlung: Grundstücksfläche multipliziert mit dem aktuellen Bodenrichtwert. Im Remstal liegen die Richtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand dessen, was der Rems-Murr-Kreis zu bieten hat, grob zwischen 400 und 610 Euro je Quadratmeter. Innerhalb desselben Postleitzahlgebiets können Hanglagen am Kappelberg und Lagen an Durchgangsstraßen dabei weit auseinanderliegen. Aktuelle Bodenrichtwerte können Sie kostenlos über das Landesportal BORIS-BW abrufen.
Im zweiten Schritt berechnet der Gutachter den Gebäudeneuwert: Brutto-Rauminhalt des Gebäudes multipliziert mit den sogenannten Normalherstellungskosten. Diese Kosten sind in amtlichen Tabellen nach Gebäudeart und Ausstattungsniveau gestaffelt und werden regelmäßig vom Statistischen Bundesamt fortgeschrieben. Für ein Einfamilienhaus mittlerer Ausstattung bewegen sich die Ansätze grob zwischen 400 und 500 Euro je Kubikmeter umbauten Raum, für gehobene Ausführungen entsprechend darüber.
Von diesem Neuwert wird anschließend die Alterswertminderung abgezogen. Sie ergibt sich vereinfacht aus dem Verhältnis des tatsächlichen Gebäudealters zur gesamten Nutzungsdauer, die je nach Gebäudetyp zwischen 60 und 100 Jahren angesetzt wird. Modernisierungen werden dabei gesondert bewertet und anteilig wieder hinzugerechnet. Außenanlagen, also Garage, Carport, Einfriedungen oder Befestigungen, ergänzen den Sachwert nach oben.
Der Marktanpassungsfaktor entscheidet am Ende
Der reine Sachwert ist noch kein Verkehrswert. Um vom Substanzwert auf einen marktgerechten Preis zu kommen, wendet der Gutachter einen Marktanpassungsfaktor an. Dieser Faktor zeigt, wie das lokale Preisniveau tatsächlich zu den berechneten Sachwerten steht: In gefragten Lagen liegt er über 1,0, weil Käufer mehr zahlen als die Substanz rechtfertigt. In Regionen mit schwacher Nachfrage liegt er darunter. Für den Rems-Murr-Kreis und die Große Kreisstadt Fellbach werden diese Faktoren vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. Der Gutachterausschuss Fellbach und der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises veröffentlichen entsprechende Marktberichte.
Aus der Planung wissen wir: Genau dieser Schritt ist der kritischste. Die Herstellungskosten lassen sich rechnerisch gut begründen. Ob der Markt sie honoriert, ist eine andere Frage.
Wann das Verfahren passt und wann nicht
Das Sachwertverfahren ist die richtige Methode für selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Villen und Sonderimmobilien, für die es kaum direkte Vergleichsverkäufe gibt. Auch Objekte in Regionen mit dünnem Transaktionsgeschehen werden so bewertet.
Weniger geeignet ist es für vermietete Mehrfamilienhäuser, bei denen die Mieteinnahmen den Wert bestimmen: Hier greift das Ertragswertverfahren. Für Eigentumswohnungen mit ausreichend Vergleichsdaten ist das Vergleichswertverfahren näher am Markt.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Wenn Ihr Haus nach dem Sachwertverfahren bewertet wird, sollten Sie zwei Dinge im Blick behalten. Erstens: Ein hoher Sachwert bedeutet nicht automatisch einen hohen Kaufpreis. Wenn der Marktanpassungsfaktor unter 1,0 liegt, kann der Verkehrswert deutlich unter dem rechnerischen Substanzwert landen. Zweitens: Modernisierungen fließen in die Berechnung ein, aber nach eigenen Abzinsungsregeln. Eine neue Heizung oder ein frisch saniertes Dach wird angerechnet, aber nie zum vollen Investitionsbetrag. Was Sie ausgegeben haben, kommt selten eins zu eins zurück.