Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem die jährlichen Reinerträge einer Immobilie in einen Kapitalwert umgerechnet werden. Er bildet das Herzstück des Ertragswertverfahrens und drückt aus, welches Risiko und welche Renditeerwartung der Markt einem bestimmten Immobilientyp an einem bestimmten Standort beimisst. Je niedriger dieser Satz, desto höher der errechnete Wert. Das klingt zunächst paradox, ist aber Bewertungslogik: In sicheren Lagen mit verlässlicher Nachfrage akzeptieren Käufer eine geringere Verzinsung.
Wie der Liegenschaftszins den Wert beeinflusst
Im Ertragswertverfahren wird der jährliche Reinertrag (also Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes. Steigt der Liegenschaftszins, sinkt der Vervielfältiger, und damit fällt auch der errechnete Wert.
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht, wie empfindlich die Rechnung reagiert: Bei einem Reinertrag von 50.000 Euro im Jahr und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ergibt ein Zinssatz von 3 Prozent einen Ertragswert von rund 1.285.000 Euro, bei 4 Prozent sind es noch etwa 1.075.000 Euro, bei 5 Prozent nur noch rund 915.000 Euro. Ein einziger Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis also um 15 bis 20 Prozent. Das macht den Liegenschaftszins zur kritischsten Variable in Bewertungsgutachten und zur häufigsten Streitfrage, wenn Eigentümer und Gutachter unterschiedliche Auffassungen vom Marktwert haben.
Woher die Zinssätze kommen
Die Zinssätze werden nicht frei gewählt oder geschätzt. Gutachterausschüsse werten systematisch Kaufpreise aus und gleichen diese mit den zugehörigen Ertragsdaten ab. Aus einer ausreichend großen Zahl realer Transaktionen lässt sich so ablesen, welchen Zinssatz der Markt im Mittel angesetzt hat. Die Methodik ist bundesweit durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Im Rems-Murr-Kreis ist der Gutachterausschuss des Landkreises für den größten Teil des Kreisgebiets zuständig. Für Fellbach als Große Kreisstadt besteht ein eigener Gutachterausschuss, der seine Marktdaten gesondert auswertet. Beide veröffentlichen Grundstücksmarktberichte, in denen auch Liegenschaftszinssätze für unterschiedliche Objekttypen ausgewiesen sind. Fehlen lokale Daten, greifen Sachverständige auf überregionale Vergleichswerte zurück oder begründen einen eigenen Ansatz.
Typische Größenordnungen nach Objektart
Die Bandbreite der Zinssätze ist erheblich, weil sie das unterschiedliche Risikoprofil der Nutzungsarten widerspiegelt:
- Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden oft mit 1,5–4 Prozent angesetzt, weil die Nachfrage stabil und der Selbstnutzeranteil hoch ist.
- Mietwohnhäuser bewegen sich je nach Lage und Baujahr grob zwischen 3 und 5 Prozent.
- Geschäftshäuser und gemischt genutzte Objekte liegen höher, häufig zwischen 5 und 7 Prozent, weil gewerbliche Mietverhältnisse konjunkturanfälliger sind.
- Reine Gewerbeimmobilien können deutlich darüber liegen.
Im Remstal, mit Bodenwerten im Bereich von 400 bis über 600 EUR/m² und einer stabilen Nachfrage aus dem Großraum Stuttgart, tendieren die Zinssätze für Wohnimmobilien in guten Lagen erfahrungsgemäß eher zum unteren Rand dieser Spannen. Für Hanglagen am Kappelberg oder gefragte Innenstadtbereiche in Waiblingen setzt der Markt andere Erwartungen an als für Objekte an stark befahrenen Durchgangsstraßen, auch wenn beide formal in derselben Stadt liegen.
Abgrenzung zu anderen Kennzahlen
Der Liegenschaftszins ist kein Kapitalmarktzins und keine einfache Mietrendite. Die Mietrendite beschreibt lediglich das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis, ohne Vervielfältigerrechnung und ohne Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Der Liegenschaftszins hingegen enthält implizit die Markterwartungen zu Lage, Risiko, Objektalter und Nutzungsart. Auch die Eigenkapitalrendite und der interne Zinsfuß sind andere Größen: Sie berücksichtigen Fremdfinanzierung und den gesamten Cashflow über die Haltedauer einschließlich eines späteren Verkaufserlöses. Wer diese Kennzahlen durcheinanderbringt, zieht falsche Schlüsse aus einer Bewertung.