Die Rendite setzt den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und drückt dieses Verhältnis als Prozentzahl aus. Sie ist die wichtigste Kennzahl, wenn Sie als Eigentümer wissen wollen, ob sich ein Kauf oder Halten des Objekts wirtschaftlich lohnt, und sie erlaubt den Vergleich mit anderen Anlageformen.
Drei Renditekennzahlen, drei Aussagen
Die Bruttorendite ist schnell berechnet: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, mal hundert. Sie liefert eine erste Orientierung, ignoriert aber alle Kosten. Als Faustformel beim ersten Blick auf ein Angebot taugt sie, für eine echte Investitionsentscheidung nicht.
Die Nettorendite ist aussagekräftiger. Hier ziehen Sie von den Mieteinnahmen alle nicht umlagefähigen Kosten ab: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, kalkulierter Leerstand. Den so ermittelten Reinertrag setzen Sie zur Gesamtinvestition ins Verhältnis, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. In Baden-Württemberg kommen auf einen Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro schnell 30.000 bis 35.000 Euro Nebenkosten obendrauf: 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notarkosten nach GNotKG, Grundbucheintragung beim Amtsgericht Waiblingen und gegebenenfalls Maklerprovision. Wer diese Summe in der Renditeformel weglässt, rechnet sich schöner, als es die Realität erlaubt.
Die Eigenkapitalrendite interessiert alle, die mit Fremdkapital finanzieren. Sie zeigt, was der eingesetzte Eigenanteil tatsächlich erwirtschaftet, und kann durch den Hebel der Finanzierung deutlich über der Objektrendite liegen. Dieser Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Steigen Zinsen oder sinken Mieten, verstärkt er Verluste genauso.
Was im Remstal realistisch ist
Wohnimmobilien in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen erzielen derzeit Bruttorenditen, die meist zwischen 2,5 und knapp 4 Prozent liegen. Die Bodenrichtwerte bewegen sich vielerorts im Kreis zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, in den genannten Städten am oberen Rand dieser Spanne. Hohe Kaufpreise drücken die Rendite, das ist die direkte Kehrseite einer gefragten Pendlerlage nahe Stuttgart.
Dabei sind Unterschiede innerhalb derselben Postleitzahl erheblich. Eine Wohnung in Hanglage am Kappelberg erzielt eine andere Miete als eine vergleichbare Einheit an einer Durchgangsstraße, und der Kaufpreis differiert ebenso. Wer pauschal mit dem Stadtdurchschnitt rechnet, liegt für sein konkretes Objekt oft daneben.
Was die Rendite in der Praxis bewegt
Vier Faktoren verschieben das Ergebnis spürbar:
- Kaufpreis: Jeder Euro, den Sie im Einkauf sparen, hebt die Rendite. Bei einer Jahresmiete von 12.000 Euro macht ein Preisunterschied von 20.000 Euro beim Kauf gut einen halben Prozentpunkt aus.
- Mietausfallrisiko: Leerstand und Mieterwechsel kosten mehr als die meisten Rechner ausweisen. Zwei Leerstandsmonate pro Jahr entsprechen einem Mietausfall von rund 17 Prozent.
- Instandhaltung: Aus der Planung kennen wir Gebäude, die nach außen gepflegt wirken und innen erheblichen Sanierungsbedarf haben. Dieser Bedarf frisst Rendite, die auf dem Papier vorhanden war.
- Finanzierungsstruktur: Zinsbindung, Tilgungssatz und Eigenkapitalquote verändern den tatsächlichen Cashflow deutlich stärker, als viele Kaufinteressenten beim ersten Gespräch einkalkulieren.
Rendite und Risiko gehören zusammen
Eine höhere Renditekennzahl bedeutet meistens ein höheres Risiko, nicht einen besseren Kauf. Objekte in einfacheren Lagen oder mit langen Leerstandshistorien rechnen sich auf dem Papier attraktiver, weil der Markt das eingepreiste Risiko dort sichtbar macht. Wer im Remstal kauft und sich mit einer Nettorendite um die 3 Prozent begnügt, kauft dafür in der Regel eine solide Lage mit überschaubarem Leerstandsrisiko und stabiler Nachfrage. Ob diese Kombination zu Ihrer Anlagestrategie passt, ist die eigentliche Frage hinter jeder Renditezahl.