Das Ertragswertverfahren ist das gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren für Immobilien, die Erträge erwirtschaften: Mietwohngebäude, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien. Die Rechtsgrundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Im Unterschied zum Sachwertverfahren fragt dieser Ansatz nicht, was das Gebäude in der Herstellung gekostet hat, sondern was es dauerhaft einbringt. Für selbstgenutzte Eigenheime taugt er deshalb kaum.
Bodenwert und Gebäudeertragswert: zwei getrennte Rechenwege
Das Verfahren trennt zunächst zwei Komponenten sauber voneinander. Den Bodenwert ermittelt man separat über Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte; er steht für das unbebaute Grundstück und verändert sich unabhängig vom Gebäudebestand. Im Remstal können Sie die aktuellen Bodenrichtwerte kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen; für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigenem Gutachterausschuss beziehungsweise dem Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises liegen die Werte am oberen Rand des Kreisgebiets, grob zwischen 400 und 610 EUR/m².
Der Gebäudeertragswert ergibt sich auf einem ganz anderen Weg: Der jährliche Reinertrag des Gebäudes wird über einen Vervielfältiger auf den heutigen Zeitpunkt kapitalisiert. Weil Gebäude altern und an Substanz verlieren, läuft dieser Wert am Ende der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gegen null. Was dann noch bleibt, ist ausschließlich der Bodenwert.
Reinertrag: was wirklich übrig bleibt
Ausgangspunkt ist der Rohertrag. Das ist ausdrücklich nicht die Miete, die gerade tatsächlich gezahlt wird, sondern die nachhaltig am Markt erzielbare, also die marktübliche Miete. Liegt ein Mieter seit Jahren unter dem Marktniveau, setzt ein sachkundiger Gutachter trotzdem den realistischen Wert an.
Vom Rohertrag zieht man die Bewirtschaftungskosten ab:
- Verwaltungskosten
- nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Die ImmoWertV gibt Orientierungswerte vor, erfahrene Gutachter ergänzen diese mit konkreten Objektzahlen, wo diese belastbar vorliegen. Das Ergebnis ist der Reinertrag, die zentrale Rechengröße des gesamten Verfahrens.
Liegenschaftszins, Vervielfältiger und Restnutzungsdauer
Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz, der die marktübliche Rendite für eine bestimmte Objektart in einer bestimmten Lage abbildet. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreissammlungen ab. Er variiert erheblich: Gefragte Wohnlagen mit stabiler Nachfrage weisen niedrigere Zinssätze aus als Lagen mit höherem Risiko.
Aus Liegenschaftszins und verbleibender Restnutzungsdauer errechnet sich der Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag zum Gebäudeertragswert hochgerechnet wird. Je niedriger der Zins und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher fällt der Vervielfältiger aus. Die Restnutzungsdauer hängt von der Gesamtnutzungsdauer, dem tatsächlichen Alter und dem Modernisierungsgrad des Gebäudes ab. Wohngebäude werden in der Regel mit 60–80 Jahren Gesamtnutzungsdauer angesetzt, Gewerbebauten oft kürzer. Umfangreiche Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern und damit den Ertragswert spürbar erhöhen.
Beispielrechnung: Zweifamilienhaus in Waiblingen
Ein Zweifamilienhaus in Waiblingen erzielt eine marktübliche Jahresmiete von 24.000 EUR (Rohertrag). Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von rund 20 Prozent verbleibt ein Reinertrag von 19.200 EUR. Der Bodenanteil (400 m² zu 500 EUR/m²) ergibt einen Bodenwert von 200.000 EUR. Auf den Bodenwert entfällt rechnerisch eine Bodenwertverzinsung von 4 Prozent, also 8.000 EUR pro Jahr. Der verbleibende Gebäudereinertrag beträgt damit 11.200 EUR.
Bei einem Liegenschaftszins von 4 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 19,8. Der Gebäudeertragswert beläuft sich damit auf rund 222.000 EUR. Addiert man den Bodenwert, kommt man auf einen vorläufigen Ertragswert von etwa 422.000 EUR. Marktanpassungen können diesen Wert noch verschieben, dazu gleich mehr.
Marktanpassungen und Grenzen des Verfahrens
Der rechnerische Ertragswert und der tatsächlich am Markt erzielbare Preis können auseinanderliegen. Gutachter dokumentieren Zu- oder Abschläge, wenn außergewöhnliche Ausstattung, städtebauliche Besonderheiten, Modernisierungsbedarf oder rechtliche Belastungen den rechnerischen Wert verzerren. In nachgefragten Märkten wie Fellbach oder Kernen im Remstal lagen Transaktionspreise in der jüngeren Vergangenheit häufig über den rechnerischen Werten; in schwächeren Lagen oder bei Leerstandsrisiken kann es auch umgekehrt sein.
Zur Absicherung vergleichen professionelle Gutachter das Ergebnis des Ertragswertverfahrens mit dem Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Eine einzelne Zahl aus einer Excel-Tabelle ersetzt das nicht. Wenn Sie eine Renditeimmobilie verkaufen wollen und wissen möchten, was sie am Markt realistisch wert ist, lohnt sich eine fundierte Bewertung, die alle drei Wege zusammenführt.