Wer eine Immobilie besitzt, aber von der Rente allein nicht gut leben kann, sitzt auf gebundenem Kapital. Die Leibrente ist eine Möglichkeit, dieses Kapital zu lösen, ohne das Haus zu verlassen: Der Eigentümer überträgt das Eigentum auf einen Käufer und erhält dafür monatliche Zahlungen bis an sein Lebensende. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch wird dabei im Grundbuch gesichert, so dass der Auszug keine Bedingung ist. Wie lange der Käufer zahlt, weiß keiner vorher genau: Das ist der Kern des Modells, und genau dort liegen die Chancen und die Risiken.
Wie die Rente berechnet wird
Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon wird der kapitalisierte Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs abgezogen, denn das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen, ist für den Käufer ein handfester Abzug vom Gegenwert. Der verbleibende Betrag wird auf die statistische Lebenserwartung des Verkäufers verteilt.
Ein vereinfachtes Beispiel: Immobilienwert 350.000 Euro, Wohnrechtwert (kapitalisiert auf Basis der ortsüblichen Miete) 110.000 Euro, verbleibender Wert 240.000 Euro. Bei einer statistischen Restlebenserwartung von zwölf Jahren, also 144 Monaten, ergäbe das rechnerisch rund 1.670 Euro Monatsrente. In der Praxis liegt die tatsächlich vereinbarte Rente oft spürbar darunter, weil der Käufer Risikoaufschläge einrechnet und eine Gewinnmarge beansprucht. Im Remstal, wo Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen (oft 500 Euro pro Quadratmeter und mehr), ist der Ausgangswert vergleichsweise hoch. Das macht die Rente nominell attraktiver, verschiebt aber auch die Risikoposition beider Seiten.
Grundsätzlich gilt: Je älter der Verkäufer bei Vertragsschluss, desto kürzer die statistische Restlaufzeit und desto höher die monatliche Rate. Wer lange lebt, erhält in der Summe mehr als den ursprünglichen Verkehrswert. Wer früh stirbt, hat weniger erhalten. Der Käufer spekuliert, ohne das offen auszusprechen, auf die Lebenserwartung des Verkäufers.
Leibrente, Zeitrente, abgekürzte Leibrente: die wichtigsten Varianten
Die klassische Leibrente läuft bis zum Tod des Verkäufers, unabhängig davon, ob das fünf oder fünfundzwanzig Jahre sind. Die Zeitrente dagegen läuft für eine fest vereinbarte Laufzeit, zum Beispiel zwanzig Jahre, unabhängig davon, ob der Verkäufer dann noch lebt. Das Spekulationselement entfällt, die Kalkulation ist für beide Seiten sicherer.
Zwischen diesen Polen gibt es Mischformen. Bei der abgekürzten Leibrente ist eine Mindestlaufzeit vereinbart, meistens zehn Jahre. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten die Erben die Zahlungen bis zum Ende der Mindestlaufzeit. Die verlängerte Leibrente begrenzt umgekehrt das Käuferrisiko durch eine Höchstlaufzeit. Welche Variante passt, hängt von der Gesundheit des Verkäufers, seiner familiären Situation und dem Interesse an Planungssicherheit ab. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen die Mindestlaufzeit für Erben den entscheidenden Unterschied gemacht hat.
Wohnrecht oder Nießbrauch: was im Grundbuch stehen sollte
Das Wohnrecht erlaubt dem Verkäufer, die Immobilie selbst zu bewohnen. Es berechtigt nicht zur Vermietung. Wer dauerhaft in ein Pflegeheim zieht, verliert das Wohnrecht in der Regel, weil die persönliche Nutzung wegfällt. Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie oder bei Insolvenz des Käufers bestehen.
Der Nießbrauch ist umfassender: Er schließt das Recht ein, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Er erlischt nicht automatisch durch einen Pflegeheimaufenthalt. Das macht ihn wertvoller, aber auch vertraglich anspruchsvoller. Für wen welches Recht passt, sollte vor der Beurkundung sorgfältig geprüft werden. Das Grundbuchamt für den Rems-Murr-Kreis sitzt seit 2017 beim Amtsgericht Waiblingen.
Absicherung und Risiken, die Sie kennen sollten
Das größte Risiko für den Verkäufer ist die Zahlungsunfähigkeit des Käufers. Wer hier nur auf den guten Willen des Käufers vertraut, sitzt im Ernstfall ohne Rente und ohne Eigentum. Die Absicherung läuft über eine Reallast im Grundbuch: Sie sichert die Rentenzahlungspflicht dinglich ab und stellt den Verkäufer bei Insolvenz des Käufers besser als ungesicherte Gläubiger. Zusätzlich sollte eine Rückfallklausel vereinbart werden, die das Eigentum bei anhaltendem Zahlungsausfall zurück auf den Verkäufer überträgt.
Ein weiteres Risiko ist die Inflation. Eine nominale Rente von 1.200 Euro hat in zehn Jahren bei einer Teuerungsrate von zwei Prozent real nur noch rund 980 Euro Kaufkraft. Eine Wertsicherungsklausel, die die Rente an den Verbraucherpreisindex koppelt, schützt davor. Ob und in welchem Umfang das vereinbart werden kann, ist Verhandlungssache, aber es gehört auf den Tisch.
Steuerliche Einordnung
Leibrentenzahlungen sind beim Empfänger nicht vollständig steuerfrei. Steuerpflichtig ist der sogenannte Ertragsanteil, dessen Höhe vom Alter bei Rentenbeginn abhängt. Wer mit 75 Jahren eine Leibrente vereinbart, versteuert laut Einkommensteuergesetz nur einen kleinen Teil der Zahlungen. Das klingt günstig, sollte aber mit einem Steuerberater durchgerechnet werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.
Grunderwerbsteuer fällt auch bei einer Leibrente an, in Baden-Württemberg zu einem Steuersatz von 5,0 Prozent. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Rentenwert zuzüglich einer eventuellen Einmalzahlung. Da die Übertragung zu Lebzeiten erfolgt, entfällt Erbschaftsteuer auf den übertragenen Wert. Der Käufer kann die Rentenzahlungen als Anschaffungskosten behandeln und über die Nutzungsdauer abschreiben.