Ein Wohnrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie oder bestimmte Teile davon zu bewohnen, ohne dafür Miete zu zahlen und ohne Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Es handelt sich um eine persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB, die zwingend im Grundbuch eingetragen wird. Das Recht ist an die Person gebunden, nicht übertragbar und erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten.
Wohnrecht und Nießbrauch: wo der Unterschied liegt
Wohnrecht und Nießbrauch werden im Alltag oft in einem Atemzug genannt, unterscheiden sich aber wesentlich. Das Wohnrecht berechtigt ausschließlich zur eigenen Nutzung: Die berechtigte Person darf wohnen, vermieten darf sie nicht. Der Nießbrauch geht weiter und erlaubt auch die Vermietung samt Ertrag. Für viele Eigentümer, die eine Immobilie an die nächste Generation übertragen und trotzdem wohnen bleiben möchten, ist das Wohnrecht die schlankere Lösung. Die steuerliche Behandlung beider Rechte ist ebenfalls unterschiedlich, weshalb sich ein Gespräch mit einem Steuerberater vor der Vereinbarung lohnt.
Was genau eingetragen wird, entscheidet über alles
Der räumliche Umfang des Wohnrechts muss im Grundbuch präzise beschrieben sein. Es kann die gesamte Immobilie erfassen oder auf einzelne Zimmer und Wohnungen beschränkt sein. Auch Nebenrechte gehören in die Vereinbarung: Darf die berechtigte Person den Garten mitnutzen? Steht ihr ein Stellplatz zu? Ist die Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung eingeschlossen? Was nicht ausdrücklich geregelt ist, kann später zum Streit führen. Aus unserer Planungserfahrung wissen wir, dass unklare Formulierungen besonders dann problematisch werden, wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft werden soll und ein neuer Eigentümer auf eine lückenhafte Eintragung trifft.
Rechte und Pflichten im laufenden Betrieb
Die berechtigte Person hat Anspruch auf ungestörte Nutzung. Größere Instandhaltungsmaßnahmen und die Verkehrssicherungspflicht liegen beim Eigentümer. Kleinere Reparaturen und die laufenden Nebenkosten, also Strom, Wasser, Heizung, trägt in der Regel die wohnberechtigte Person. Was genau als „laufend” gilt und wo die Grenze zur Eigentümerpflicht liegt, sollte vertraglich geregelt sein.
Wie das Wohnrecht den Wert einer Immobilie beeinflusst
Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie spürbar. Der Kapitalwert wird aus der statistisch ermittelten Lebenserwartung der berechtigten Person und der ortsüblichen Jahresmiete für die betreffenden Flächen berechnet, anschließend auf den Barwert abgezinst. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen, können selbst Wohnrechte für einzelne Wohnungen einen erheblichen Abzug bedeuten. Für die Erbschaftsteuer ist der ermittelte Kapitalwert ebenfalls relevant.
Die Kosten für die Begründung eines Wohnrechts entstehen einmalig: Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung beim Amtsgericht Waiblingen zusammen bewegen sich je nach Immobilienwert meist im vierstelligen Bereich. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundeseinheitlich gilt.
Wie das Wohnrecht endet
Der häufigste Fall ist der Tod der berechtigten Person. Das Wohnrecht erlischt dann automatisch, muss aber noch formell aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dazu reicht die Sterbeurkunde als Nachweis. Danach ist die Immobilie wieder lastenfrei verfügbar.
Möchte die berechtigte Person das Recht zu Lebzeiten aufgeben, ist eine notarielle Verzichtserklärung erforderlich. Das geschieht in der Praxis häufig gegen eine Abfindungszahlung. Erzwingen lässt sich ein Verzicht nicht. Einigen sich beide Seiten auf eine Aufhebung, regeln sie die Konditionen in einem notariell beurkundeten Aufhebungsvertrag, gefolgt von der Löschung im Grundbuch.