Leerstand beschreibt den Zustand, in dem eine Immobilie oder einzelne Flächen darin weder vermietet noch anderweitig genutzt werden. Für Eigentümer ist das kein abstraktes Marktphänomen, sondern ein konkretes Kostenproblem: Die Mieteinnahmen fehlen, Grundsteuer, Versicherung und Heizung laufen aber weiter. Dauert der Leerstand länger an, kommt ein zweites Risiko hinzu: der schleichende Substanzverlust.
Nicht jeder Leerstand ist gleich
Zwischen einem kurzen Mieterwechsel und einem dauerhaft leerstehenden Gebäude liegen Welten. Es lohnt sich, diese Unterschiede zu kennen, weil die sinnvolle Reaktion darauf jeweils eine andere ist.
Der Fluktuationsleerstand entsteht beim regulären Wechsel zwischen zwei Mietern. Er ist normal und unvermeidbar, gibt Ihnen Zeit für Renovierungsarbeiten und liegt in guten Wohnlagen oft nur wenige Wochen.
Davon zu unterscheiden ist der strukturelle Leerstand: Wenn eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt über Monate keine Interessenten findet, liegt meist ein tieferes Problem vor. Häufige Ursachen sind ein veralteter Grundriss, erhebliche energetische Mängel, eine Lage mit schlechter Infrastruktur oder schlicht eine Miete, die am Markt vorbeigeht. In solchen Fällen hilft kein neues Inserat allein. Hier braucht es eine ehrliche Einschätzung, ob und wie das Objekt neu positioniert oder umgenutzt werden kann.
Eine dritte Variante ist der spekulative Leerstand: die bewusste Entscheidung, eine Immobilie leerstehen zu lassen, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. In Kommunen mit Zweckentfremdungsverbot ist das bußgeldbewehrt. Im Rems-Murr-Kreis gibt es derzeit keine flächendeckende Zweckentfremdungssatzung, doch das kann sich ändern, wenn der politische Druck steigt.
Was Leerstand konkret kostet
Der offensichtlichste Posten sind die entgangenen Mieteinnahmen. Daneben laufen Kosten weiter, die Sie nicht auf einen Mieter umlegen können: die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, eine Grundgebühr für Wasser und Abwasser sowie Heizkosten, wenn Sie die Frostfreiheit sichern wollen.
Weniger sichtbar, aber langfristig teurer ist der Substanzverlust. Ein Haus, durch das kein Mensch läuft, altert schneller. Kleine Schäden werden nicht bemerkt, Feuchtigkeit setzt sich fest, und irgendwann steht eine Sanierung an, die bei laufendem Mietverhältnis gar nicht nötig geworden wäre. Aus der Planung kennen wir Objekte, bei denen sich ein Jahr Leerstand in fünfstelligen Sanierungskosten niedergeschlagen hat.
Bei einem Teilleerstand kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Wenn einzelne Einheiten in einem Mehrfamilienhaus dauerhaft leer stehen, spüren das auch die verbliebenen Mieter. Der Eindruck des Vernachlässigten überträgt sich, und die nächste Kündigung folgt früher als gedacht.
Warum Leerstand entsteht und was Sie dagegen tun können
Die häufigste Ursache im Remstal ist nicht die Lage, sondern der Preis. Fellbach, Kernen und Waiblingen gehören zu den nachgefragten Wohnlagen östlich von Stuttgart, und trotzdem scheitert manches Mietverhältnis schon im Ansatz, weil die aufgerufene Miete keine realistischen Vergleichsobjekte hat. Eine marktgerechte Einschätzung vor der Ausschreibung erspart Ihnen mehrere Wochen Leerstand.
Hinzu kommen vermeidbare Vermarktungsfehler: dunkle Fotos, ein karges Exposé, keine Reaktion auf Anfragen binnen 24 Stunden. Für Interessenten ist das ein Signal, das schneller abschreckt als ein höherer Mietpreis.
Wer einen Mieterwechsel absehen kann, sollte die Nachmietersuche frühzeitig beginnen. Ein nahtloser Übergang ist möglich, wenn Sie rechtzeitig inserieren und die Besichtigung noch vor dem Auszug anbieten. Kleine Schönheitsreparaturen, die vor dem Einzug ohnehin fällig wären, können den Eindruck beim Besichtigungstermin erheblich verbessern: Ein frisch gestrichener Raum vermietet sich schneller als einer, in dem der alte Mieter noch sichtbar präsent ist.
Bei strukturellem Leerstand führt kein Weg an einer grundsätzlicheren Analyse vorbei. Manchmal ist es eine Umnutzung, manchmal eine Preiskorrektur, manchmal eine gezielte Sanierung. Wir empfehlen in solchen Fällen, den Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises einzubeziehen, um eine sachliche Grundlage für die nächste Entscheidung zu haben.