Wer seine Immobilie verkauft, muss dem Käufer in aller Regel lastenfreies Eigentum übergeben. Lastenfreistellung bedeutet, dass alle Grundpfandrechte im Grundbuch vor oder spätestens mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Den Löschungsvorgang koordiniert der Notar; der Kaufpreis fließt dabei häufig zunächst an die finanzierende Bank, bevor der Verkäufer den Restbetrag erhält.
Was im Grundbuch als Last zählt
Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen unterteilt. Abteilung III zeigt Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken, die ein laufendes Bankdarlehen absichern. Grundschulden sind heute die Regel, Hypotheken eher die Ausnahme. Abteilung II enthält Nutzungsrechte und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte stehen dort. Wohnrechte und Vorkaufsrechte sind für Käufer besonders relevant, weil sie den Wert spürbar beeinflussen. Wegerechte hingegen bleiben oft bestehen und werden schlicht mit übernommen, ohne dass eine Löschung verlangt wird.
Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis gilt: Das Grundbuchamt sitzt seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen. Anträge auf Löschung laufen also dort ein, egal ob die Immobilie in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen liegt.
Die Freistellungserklärung der Bank
Zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung vergehen mehrere Wochen. Damit der Käufer in dieser Zeit nicht schutzlos dasteht, erteilt die finanzierende Bank des Verkäufers eine sogenannte Freistellungserklärung. Darin verpflichtet sie sich unwiderruflich, die Grundschuld gegen Zahlung einer genau bezifferten Ablösesumme freizugeben. Der Notar überwacht, dass der Zahlungseingang bei der Bank tatsächlich erfolgt, bevor er die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragt. Dieses Vorgehen ist bei Bauträgerverträgen und Zwischenfinanzierungen der Normalfall, funktioniert aber genauso beim klassischen Eigentumsverkauf.
So läuft die Ablösung praktisch ab
Der Notar fragt die Restschuld bei der Verkäuferbank an. Die Bank nennt den genauen Ablösebetrag zum voraussichtlichen Zahlungstag. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der eigentlichen Restschuld und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, falls das Darlehen noch eine längere Laufzeit hat. Der Kaufpreis fließt zunächst in dieser Höhe an die Bank; der Verkäufer erhält den verbleibenden Rest. Nach Zahlungseingang erteilt die Bank die Löschungsbewilligung, der Notar beantragt die Löschung beim Amtsgericht Waiblingen, und erst dann wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Rechnen Sie insgesamt mit vier bis acht Wochen zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und vollständiger Eintragung.
Gibt es mehrere Gläubiger oder komplexe Zahlungsflüsse, schaltet der Notar ein Anderkonto dazwischen. Der Kaufpreis wird dort treuhänderisch verwahrt und erst ausgezahlt, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Das Anderkonto kostet zusätzlich, schafft aber Sicherheit für beide Seiten.
Kosten, die Verkäufer einkalkulieren müssen
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der größte Kostenblock. Sie hängt von der Restlaufzeit des Darlehens und der Zinsdifferenz ab. Bei Restlaufzeiten über zwölf Monate ist sie gesetzlich auf ein Prozent der Restschuld gedeckelt. Dazu kommen Notargebühren für die Bearbeitung der Löschungsbewilligung sowie Grundbuchgebühren für die Löschung selbst; beides orientiert sich am Grundschuldwert und liegt zusammen im Bereich von etwa 0,4 Prozent. All diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer. Wer den Verkaufserlös plant, sollte diese Abzüge frühzeitig kennen, am besten schon vor dem ersten Angebotspreis.
Eine Alternative zur Löschung ist die Übernahme der Grundschuld durch den Käufer. Das lohnt sich, wenn das dahinterstehende Darlehen einen günstigen Zinssatz hat, den der Käufer fortführen möchte. Die Bank muss zustimmen und prüft dann die Bonität des Käufers. Für den Verkäufer ist wichtig, dass er aus der persönlichen Haftung vollständig entlassen wird.