Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar auf seinen Namen führt und über das der Kaufpreis einer Immobilie abgewickelt wird. Der Betrag bleibt so lange unter Kontrolle des Notars, bis alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann fließt das Geld an den Verkäufer. Klingt komfortabel, ist aber mit Kosten verbunden und im Normalfall gar nicht erforderlich.
So läuft das Anderkonto in der Praxis
Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf das Treuhandkonto des Notars. Der Notar überwacht anschließend, ob alle Bedingungen für die Auszahlung vorliegen: Die Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch eingetragen sein, etwaige behördliche Genehmigungen müssen vorliegen, Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers müssen eingereicht sein, und das Finanzamt muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt haben. Bei Bauträgerprojekten kommt außerdem die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank hinzu.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, zahlt der Notar den Betrag an den Verkäufer aus. Scheitert die Transaktion, geht das Geld an den Käufer zurück. Beide Seiten sind in dieser Konstruktion so lange geschützt, bis der Eigentumsübergang gesichert ist.
Der Regelfall heute: Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung
Für die große Mehrheit der Immobilienkäufe im Remstal, ob in Fellbach, Kernen oder Waiblingen, ist das Anderkonto schlicht nicht nötig. Üblicher ist die Direktzahlung: Der Notar schickt eine Fälligkeitsmitteilung, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und keine erkennbaren Hindernisse mehr bestehen. Der Käufer überweist den Kaufpreis dann direkt an den Verkäufer.
Der Käufer trägt dabei ein kleines Restrisiko zwischen dem Zahlungseingang und der endgültigen Eigentumsumschreibung. In der Praxis ist dieses Risiko durch die Vormerkung gut abgedeckt. Die Direktzahlung ist günstiger, schneller und für Standardfälle ausreichend sicher.
Was das Anderkonto kostet
Das Anderkonto verursacht zusätzliche Kosten nach dem GNotKG. Die sogenannte Hebegebühr richtet sich nach dem Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, wie er im Remstal für ein freistehendes Einfamilienhaus durchaus realistisch ist, können schnell 800 bis 1.200 Euro an zusätzlichen Notarkosten entstehen. Dauert die Verwahrung länger, kann eine weitere Verwahrungsgebühr hinzukommen. Zinsen auf dem Anderkonto gibt es heute praktisch keine mehr.
Diese Mehrkosten sind wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn ein konkretes Risiko besteht, das die Direktzahlung nicht ausreichend absichert.
Wann ein Anderkonto wirklich Sinn ergibt
Es gibt Situationen, in denen das Anderkonto die richtige Wahl ist:
- Bauträgerverträge mit gestaffelten Zahlungen nach Baufortschritt, wenn die Freistellungserklärung der Bank noch nicht vorliegt
- Transaktionen mit mehreren Gläubigern, deren Ablösung koordiniert werden muss
- Verkäufe aus dem Ausland, bei denen die persönliche Vertrauensbasis fehlt und eine neutrale Stelle die Abwicklung übernehmen soll
- Komplexe Eigentümerstrukturen mit mehreren Verkäufern, zwischen denen der Kaufpreis aufgeteilt wird
- Fälle, in denen der Verkäufer selbst noch ein laufendes Darlehen hat und die lastenfreie Umschreibung zeitlich eng getaktet ist
Was Sie als Eigentümer beachten sollten
Ob ein Anderkonto vereinbart wird, steht im Vertragsentwurf. Lassen Sie sich vom Notar erklären, warum es in Ihrem Fall vorgesehen ist oder eben nicht. In unkomplizierten Verkäufen ist es häufig ein Kostenpunkt ohne echten Mehrwert. Wenn Ihr Verkaufsfall dagegen mehrere Gläubiger, einen laufenden Baukredit oder ausländische Beteiligte umfasst, kann die Gebühr gut angelegtes Geld sein. Wir schauen uns das im Vorfeld gemeinsam an, damit Sie in der Notarverhandlung wissen, worüber gesprochen wird.