Wenn eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, rechnet sie nicht mit dem Preis, den Sie gerade zahlen. Sie rechnet mit dem Beleihungswert: einer eigenständigen Wertermittlung, die das Kreditinstitut intern vornimmt und die systematisch unterhalb des Kaufpreises liegt. Der Beleihungswert soll ausschließen, was kurzfristig den Markt treibt, und nur das abbilden, was die Immobilie dauerhaft und in jedem Marktumfeld wert ist.
Was den Beleihungswert vom Verkehrswert trennt
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der sich heute am Markt erzielen lässt. Er nimmt die aktuelle Nachfrage, das aktuelle Zinsniveau und die aktuelle Stimmung mit. Der Beleihungswert tut das ausdrücklich nicht. Er klammert spekulative Aufschläge, regionale Preisspitzen und individuelle Besonderheiten aus.
Das ist kein Fehler im System, sondern Absicht. Die Bank will sicherstellen, dass die Immobilie auch dann noch als Sicherheit taugt, wenn der Markt in fünf oder zehn Jahren anders aussieht. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen und die Stuttgarter Pendlernachfrage die Preise seit Jahren oben hält, kann dieser Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert spürbar sein. Eine Hanglage am Kappelberg, die heute einen Aufpreis erzielt, bekommt diesen Aufpreis im Beleihungswert allenfalls gedämpft zurück.
Wie Banken den Beleihungswert ermitteln
Sachverständige der Bank wenden dafür anerkannte Bewertungsverfahren an. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund: Es zieht tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte heran, filtert aber Ausreißer nach oben heraus. Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das auf nachhaltig erzielbaren Mieten basiert, nicht auf aktuellen Spitzenmieten. Beim Sachwertverfahren zählen Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.
Häufig zieht die Bank am Ende noch einen pauschalen Sicherheitsabschlag ab. Das Ergebnis liegt in der Praxis oft 10–30 Prozent unter dem Kaufpreis, abhängig von Lage, Zustand und Objektart. Sanierungsbedürftige Altbauten schneiden dabei schlechter ab als neuwertige Objekte in stabilen Wohnlagen.
Was das für Ihre Finanzierung bedeutet
Die Bank leiht Ihnen nicht den Kaufpreis, sondern einen Prozentsatz des Beleihungswerts. Diesen Prozentsatz nennt man Beleihungsgrenze, sie liegt je nach Institut und Risikoeinschätzung zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Alles darüber hinaus müssen Sie mit Eigenkapital decken oder über teurere Nachrangfinanzierungen schließen.
Wer das vor der Kaufentscheidung nicht einplant, erlebt eine unangenehme Überraschung. Ein Beispiel: Sie kaufen für 700.000 Euro, die Bank setzt den Beleihungswert auf 590.000 Euro an und finanziert 80 Prozent davon, also 472.000 Euro. Die Lücke von 228.000 Euro müssen Sie selbst schließen, hinzu kommen Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent), Notar und Maklerprovision. Das ist deutlich mehr Eigenkapital, als viele Käufer anfangs kalkulieren.
Was Eigentümer wissen sollten
Für Sie als Verkäufer ist der Beleihungswert auf den ersten Blick nicht Ihr Problem. Indirekt ist er es aber schon: Wenn ein Kaufinteressent von seiner Bank weniger finanziert bekommt als erwartet, kann das den Abschluss gefährden oder zu Preisverhandlungen führen. Objekte, die sich gut beleihen lassen, also keine größeren Mängel, klare Rechtsverhältnisse, marktgängige Grundrisse, finden leichter zahlungsfähige Käufer.
Investitionen in den Zustand Ihrer Immobilie verbessern den Beleihungswert. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine Modernisierung des Heizsystems oder die Beseitigung von Feuchteschäden die Finanzierbarkeit für den späteren Käufer spürbar verbessert hat. Das ist ein praktisches Argument für Instandhaltung, das über den reinen Verkaufspreis hinausgeht.