Ein Exposé ist die strukturierte Verkaufs- oder Vermietungsdokumentation einer Immobilie: Fotos, Grundrisse, technische Daten und alle für eine Kaufentscheidung relevanten Angaben gebündelt in einem Dokument. Es ist das erste, was ein Interessent sieht, und es entscheidet darüber, ob eine Besichtigung zustande kommt oder nicht. Seit 2014 schreibt die Energieeinsparverordnung bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis verbindlich vor. Wer diese weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
Was im Exposé stehen muss
Die gesetzlichen Mindestanforderungen betreffen vor allem den Energieausweis. Bereits in der Immobilienanzeige und damit auch im Exposé müssen folgende Angaben auftauchen: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Energiekennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr, die Effizienzklasse (A bis H), das Baujahr des Gebäudes sowie der wesentliche Energieträger.
Daneben gehören Kaufpreis oder Miete, Wohnfläche, Zimmeranzahl und Lage zur Pflichtinformation. Bei Vermietungen kommen Nebenkosten und Kaution hinzu. Das klingt nach wenig, aber aus der Praxis kennen wir Exposés, die an genau diesen Punkten lückenhaft sind. Fehlt die Effizienzklasse oder die Ausweis-Art, haftet derjenige, der das Exposé veröffentlicht hat.
Was ein vollständiges Exposé darüber hinaus enthält
Über die Pflichtangaben hinaus erwarten Kaufinteressenten eine ehrliche Objektbeschreibung: Baujahr, durchgeführte Modernisierungen, Zustand der Heizung, Fenstertypen, Parkmöglichkeiten, Grundstücksgröße und tatsächliche Nutzflächen. Maßstabsgetreue Grundrisse sind kein Bonus, sondern Grundlage für jede Raumplanung. Wer sie weglässt, hat entweder keinen zur Hand oder möchte etwas verbergen.
Fotos gehören zu den wichtigsten Elementen. Aktuelle Aufnahmen bei gutem Licht, mehrere Perspektiven je Raum, aufgeräumte und saubere Flächen: Das ist handwerklich nicht schwer, wird aber in vielen privaten Exposés vernachlässigt. Professionelle Immobilienfotos kosten je nach Umfang zwischen 150 und 400 Euro. Bei Verkaufspreisen, wie sie in Fellbach oder Kernen im Remstal üblich sind, amortisiert sich dieser Aufwand in aller Regel.
Woran Sie ein gutes Exposé erkennen
Ein belastbares Exposé hat keine Informationslücken und benennt auch Schwächen direkt. Wir haben eine einfache Faustregel: Wenn im Text steht, was nicht da ist (kein Keller, keine Garage, keine Terrasse), ist das ein gutes Zeichen. Wenn solche Punkte schlicht fehlen, sollten Sie beim Besichtigungstermin gezielt nachfragen.
Bestimmte Formulierungen sind in der Branche als Codes bekannt. „Handwerklich begabt” bedeutet renovierungsbedürftig. „Ruhige Lage” kann eine schlechte Anbindung beschreiben. „Liebhaberobjekt” weist häufig auf schwierige Finanzierbarkeit hin. „Teilsaniert” heißt: Die andere Hälfte ist noch offen. Wer ein Exposé kritisch liest, schützt sich vor Überraschungen bei der Besichtigung.
Was das Exposé für Eigentümer bedeutet
Wenn Sie Ihre Immobilie über uns vermarkten, ist das Exposé im Maklerauftrag enthalten. Wir übernehmen Texte, Grundrisse, Fotos und die korrekte Einbindung der Energieausweis-Daten. Beim Energieausweis selbst fallen je nach Ausweis-Art Kosten zwischen 50 und 500 Euro an, sofern noch keiner vorliegt. Das Dokument brauchen Sie ohnehin: ohne gültigen Energieausweis darf das Exposé in dieser Form nicht veröffentlicht werden.
Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft oder vermietet, sollte wissen: Bei falschen oder arglistig verschwiegenen Angaben im Exposé kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn die Angaben aus Versehen falsch waren. Vollständige und ehrliche Angaben schützen beide Seiten.