Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Skala von A+ bis H abbildet. Er macht Häuser und Wohnungen in puncto Energieverbrauch vergleichbar und muss bei jedem Verkauf oder jeder neuen Vermietung vorliegen. Wer ihn nicht rechtzeitig vorlegt oder Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: zwei Varianten, unterschiedliche Aussagen
Es gibt zwei Arten des Energieausweises, und welcher gilt, hängt vom Gebäude ab.
Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf auf Basis von Bausubstanz, Dämmung und Heizungsanlage. Das Nutzerverhalten spielt keine Rolle. Er ist teurer in der Erstellung (grob 300–500 Euro), liefert aber eine gebäudebezogene Aussage. Vorgeschrieben ist er bei Neubauten sowie bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet wurden und deren Außenwände seitdem nicht auf aktuellen Standard gedämmt wurden.
Der Verbrauchsausweis wertet den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre aus. Er ist günstiger und einfacher zu bekommen, spiegelt aber auch das Verhalten der bisherigen Bewohner wider. Ein sparsamer Vormieter kann einen schlechten Gebäudezustand rechnerisch kaschieren. Zulässig ist er bei Gebäuden mit fünf oder mehr Wohneinheiten sowie bei neueren Bestandsbauten.
Was draufsteht und was das praktisch bedeutet
Der Ausweis enthält Endenergiebedarf oder -verbrauch, Primärenergiebedarf, CO2-Emissionen, die Effizienzklasse von A+ bis H sowie Modernisierungsempfehlungen mit groben Kostenhinweisen und Förderprogrammen.
Die Effizienzklassen lassen sich vereinfacht so lesen:
- A+ und A: Passivhaus oder KfW-40-Standard, unter 50 kWh pro Quadratmeter und Jahr
- B und C: guter bis sehr guter energetischer Zustand, 50–100 kWh
- D: Durchschnitt, 100–130 kWh
- E und F: teilsanierter oder älterer Bestand, 130–200 kWh
- G und H: wenig oder nicht saniert, über 200 kWh, hoher Sanierungsbedarf
Für Eigentümer im Remstal ist die Einordnung besonders relevant, weil hier viele Bestände aus den 1960er bis 1980er Jahren stammen und die Bodenrichtwerte von 400 bis über 600 Euro pro Quadratmeter wenig Spielraum für ungeplante Sanierungsabzüge lassen. Eine Immobilie mit Klasse G oder H erzielt spürbar niedrigere Kaufpreise, weil Käufer die zu erwartenden Sanierungskosten direkt einpreisen.
Vorlagepflicht und Ausnahmen
Der Ausweis muss bei Besichtigungen unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst auf Nachfrage. Nach Vertragsschluss ist er an Käufer oder Mieter zu übergeben. In Immobilienanzeigen, auch online, müssen die wichtigsten Kennwerte angegeben werden.
Ausnahmen existieren für eingetragene Baudenkmäler, Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche, Ferienhäuser mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr sowie Kirchen und andere Gotteshäuser. Für eine durchschnittliche Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in Fellbach, Kernen oder Waiblingen gilt die Pflicht ohne Wenn und Aber.
Die Kontrolle liegt bei den Bauaufsichtsbehörden. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten sind das die eigenen unteren Baurechtsbehörden; für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Einfluss auf den Verkehrswert
Gut eingestufte Immobilien lassen sich erfahrungsgemäß mit einem Aufschlag vermarkten, weil niedrige Nebenkosten und kein unmittelbarer Sanierungsdruck für Käufer und Mieter handfeste Vorteile sind. Schlecht eingestufte Objekte, besonders in den Klassen G und H, stehen unter zusätzlichem Druck, weil die EU-Gebäuderichtlinie künftig Sanierungsanforderungen für die schlechtesten Energieklassen vorsieht. Wie das in nationales Recht umgesetzt wird, ist noch nicht abschließend geklärt, der Druck auf diese Klassen wird aber steigen.
Wer vor dem Verkauf investiert und durch Dämmung oder einen Heizungstausch eine bessere Klasse erreicht, verbessert seine Verhandlungsposition. Ob sich das rechnet, hängt vom konkreten Gebäude ab. Unser Architekt schaut sich das bei Bedarf gerne mit Ihnen an.
Häufige Frage: Ich habe noch einen Energieausweis von 2016. Kann ich den für den Verkauf verwenden?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, gerechnet ab Ausstellungsdatum. Ein Ausweis von 2016 ist also noch bis 2026 nutzbar. Liegt das Ausstellungsdatum weiter zurück oder läuft die Frist während des Verkaufsprozesses ab, brauchen Sie einen neuen. Lassen Sie das Datum frühzeitig prüfen, damit es nicht kurz vor dem Notartermin zum Problem wird.