Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Maklerprovision kommen oben drauf und sind sofort fällig. In Baden-Württemberg landen diese Erwerbsnebenkosten typischerweise bei rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Weil sie keinen bleibenden Gegenwert schaffen, sind sie der Teil der Finanzierung, den Banken am wenigsten gerne mitfinanzieren.
Was Sie konkret einplanen müssen
Die größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises, also 20.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis. Damit liegt das Land im mittleren Bundesland-Vergleich: Bayern erhebt 3,5 Prozent, einzelne Länder bis zu 6,5 Prozent.
Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent zu Buche. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar, egal welchen Notar Sie beauftragen. Das Grundbuchamt ist für Immobilien in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt.
Kommt ein Makler ins Spiel, trägt der Käufer seit Dezember 2020 maximal die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision. Im Remstal ist 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite die ortsübliche Größe, was dem gesetzlichen Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB entspricht.
Was das in der Praxis bedeutet
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Fellbach oder Waiblingen sehen die Nebenkosten ungefähr so aus:
- Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 EUR
- Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %): 7.200 EUR
- Maklerprovision Käuferseite (3,57 %): 14.280 EUR
- Gesamt: rund 41.500 EUR, also gut zehn Prozent
Das ist Geld, das Sie am Tag der Beurkundung bzw. kurz danach bereitstellen müssen. Es steht nicht zur Tilgung und baut kein Vermögen auf.
Eigenkapital und Finanzierung
Banken finanzieren in aller Regel nur den Beleihungswert der Immobilie selbst. Die Nebenkosten müssen Sie aus eigenen Mitteln decken. Wer das nicht kann, findet zwar manchmal eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, bezahlt dafür aber spürbar höhere Zinsen und trägt ein deutlich engeres Polster für unvorhergesehene Ausgaben.
Als Faustregel gilt: Mindestens 15 Prozent Eigenkapital, besser 20 bis 25 Prozent. Darin sollten die Nebenkosten vollständig enthalten sein und trotzdem noch eine Reserve für Reparaturen oder den Umzug übrig bleiben.
Steuerliche Wirkung für Kapitalanleger
Wer die Immobilie vermietet, kann die Erwerbsnebenkosten nicht sofort absetzen. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und fließen damit in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) ein. Bei Wohngebäuden sind das in der Regel zwei Prozent jährlich, die steuerliche Wirkung verteilt sich also über Jahrzehnte.
Wer selbst einzieht, hat steuerlich gar keinen Hebel: Die Nebenkosten sind für Eigennutzer schlicht ein Kostenfaktor ohne Gegenrechnung.
Ein Punkt, den viele übersehen
Ist Inventar vorhanden, also eine Einbauküche, eine Werkstattausstattung oder fest montierte Möbel, lohnt es sich, diese Positionen im Kaufvertrag getrennt vom Grundstück und Gebäude auszuweisen. Auf den Inventaranteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen allerdings, und ein unrealistischer Ansatz kann zu Nachfragen führen. Aus unserer Erfahrung mit Verkäufen im Rems-Murr-Kreis ist ein sachlich begründbarer Betrag hier der sicherste Weg.