Courtage ist die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird erst fällig, wenn der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt: beim Kauf also mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, bei der Miete mit dem unterzeichneten Mietvertrag. Kommt kein Abschluss zustande, gibt es keine Provision.
Was die Courtage beim Kauf kostet und wer sie trägt
Bei Kaufimmobilien bewegt sich die Gesamtprovision in Deutschland je nach Region zwischen rund 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Im Remstal ist ein Satz von je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer üblich, zusammen also 7,14 Prozent. Seit Dezember 2020 schreibt das Gesetz (§§ 656c, 656d BGB) vor, dass der Käufer maximal die Hälfte der Provision übernehmen darf, wenn der Verkäufer ebenfalls eine Courtage schuldet. Wer als Auftraggeber mehr zahlt, zahlt die Mehrkosten allein. Das schützt Käufer davor, die gesamte Last zu tragen, ändert aber nichts daran, dass die Provision bei hochpreisigen Objekten, wie sie in Fellbach oder Kernen im Remstal mit Bodenrichtwerten am oberen Ende des Kreises anfallen, einen spürbaren Betrag ausmacht.
Bestellerprinzip bei Mietvermittlungen
Bei Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Da in der Praxis fast immer der Vermieter inseriert und den Makler einschaltet, trägt er die Courtage. Diese ist gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer begrenzt, was 2,38 Monatsmieten entspricht. Beauftragt ein Mieter den Makler ausdrücklich mit einem Suchauftrag, trägt er die Kosten selbst. Versuche, die Provision durch Nebenvereinbarungen auf den Mieter abzuwälzen, sind nichtig. Für Gewerbeobjekte gelten diese Grenzen nicht: Dort ist die Höhe frei verhandelbar.
Wann der Provisionsanspruch entsteht
Voraussetzung für die Courtage ist ein wirksamer Maklervertrag. Bei Verbrauchern verlangt das Gesetz mindestens die Textform. Der Anspruch entsteht, wenn der Makler den Abschluss nachweislich verursacht hat, durch Nachweis des Objekts oder aktive Vermittlung. Eine Besichtigung allein genügt nicht. Bei Kaufverträgen wird die Fälligkeit häufig an die Kaufpreisfälligkeit geknüpft, der Makler stellt eine Rechnung mit üblicher Zahlungsfrist von 14 Tagen.
Steuerliche Einordnung für Eigentümer
Für Verkäufer mindert die gezahlte Courtage den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, sofern die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist und ein Spekulationsgewinn zu versteuern wäre. Vermieter können die Maklerkosten sofort und in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer zusätzlich die enthaltene Mehrwertsteuer. Käufer, die vermieten, aktivieren die Courtage als Anschaffungsnebenkosten und schreiben sie über die Nutzungsdauer ab. Eigennutzer haben keinen steuerlichen Vorteil.