Als Erwerber gilt, wer eine Immobilie kauft oder kaufen will. Der Begriff beschreibt im Rechtssinne die Phase zwischen dem notariellen Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird aus dem Erwerber der vollständige Eigentümer.
Was der Erwerber nach dem Vertragsschluss hat und was nicht
Mit der Unterzeichnung beim Notar entsteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung. Das bedeutet: Der Verkäufer ist vertraglich verpflichtet, das Objekt zu übertragen, aber der Erwerber kann noch nicht über die Immobilie verfügen. Nutzungsrechte bestehen in der Regel erst ab dem vereinbarten Übergabetag, der häufig nach dem Eingang des Kaufpreises liegt.
Damit in der Zwischenzeit kein Dritter als Eigentümer eingetragen werden kann, wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung gesetzt. Sie sichert den Anspruch des Erwerbers und ist ein zentrales Schutzinstrument dieser Übergangsphase.
Kosten, die den Erwerber treffen
Auf den Erwerber kommen nach Vertragsschluss mehrere Kostenpositionen zu. Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt in Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, ist das eine spürbare Summe.
Hinzu kommen die Notarkosten sowie die Gebühren für die Grundbucheintragung. Beides richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und ist bundeseinheitlich geregelt, unterscheidet sich also nicht zwischen Waiblingen und München. Üblicherweise trägt der Käufer diese Positionen, was im Kaufvertrag so festgehalten wird.
Besondere Situationen, die Eigentümer kennen sollten
Wer an einen Bauträger verkauft oder ein noch zu errichtendes Objekt kauft, trifft auf eine Sonderlage: Der Erwerber wird hier erst nach Fertigstellung ins Grundbuch eingetragen. Für diesen Fall gelten besondere Schutzvorschriften nach der Makler- und Bauträgerverordnung, die unter anderem regeln, wann und in welchen Teilbeträgen der Kaufpreis fällig wird.
Bei vermieteten Immobilien gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete”. Der Erwerber tritt automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse ein und wird mit der Eigentumsübertragung zum neuen Vermieter. Wer ein solches Objekt im Remstal kauft, übernimmt damit alle Rechte und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag, inklusive etwaiger Kaution.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kommt noch eine weitere Dimension hinzu: Der Erwerber tritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und ist ab dem Eigentumsübergang an die Beschlüsse der Gemeinschaft und die laufenden Hausgeldzahlungen gebunden.