Erschließungskosten sind die Aufwendungen, die entstehen, wenn ein Grundstück erstmals an das öffentliche Straßen- und Leitungsnetz angebunden wird. Die Gemeinde legt einen Teil davon per Bescheid auf die Grundstückseigentümer um. Was danach zusätzlich für die privaten Hausanschlüsse fällig wird, trägt der Eigentümer ohnehin selbst. Wer ein unerschlossenes Grundstück kauft und diese Position im Budget vergisst, erlebt beim Baubeginn eine unangenehme Überraschung.
Öffentliche und private Erschließung: zwei verschiedene Töpfe
Die öffentliche Erschließung umfasst alles, was die Gemeinde herstellt: Fahrbahn, Gehweg, Straßenbeleuchtung, Regenwasser- und Schmutzwasserkanal sowie Grünflächen im Erschließungsgebiet. Die Kosten verteilt sie anteilig auf die anliegenden Grundstücke, geregelt in den Paragraphen 127 bis 135 des Baugesetzbuches sowie in den jeweiligen Kommunalabgabengesetzen der Länder. Jede Gemeinde erlässt dazu eine eigene Erschließungsbeitragssatzung, die die genaue Berechnungsmethode festlegt.
Die private Erschließung ist davon völlig getrennt: Strom-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsanschlüsse vom Hausanschluss bis zur öffentlichen Leitung liegen in der Verantwortung des Eigentümers und werden von den jeweiligen Versorgungsunternehmen abgerechnet. In manchen Gebieten kommt noch ein Fernwärmeanschluss hinzu.
Was das in Zahlen bedeuten kann
Konkrete Beträge lassen sich nur nennen, wenn der Erschließungsplan und die Satzung vorliegen, weil die Kosten je nach Gemeinde und Planungsstandard erheblich schwanken. Als grobe Orientierung: Die öffentlichen Beiträge für Straße und Kanal können bei einem mittelgroßen Grundstück leicht in den fünfstelligen Bereich laufen. Die privaten Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation schlagen zusammen nochmals mit einem vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Betrag zu Buche, je nachdem, wie weit die Leitungen verlegt werden müssen.
Im Rems-Murr-Kreis sind die Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen bereits am oberen Ende der regionalen Skala. Ein unerschlossenes Grundstück, das auf den ersten Blick günstig wirkt, kann nach Einrechnung aller Erschließungskosten im Gesamtpreis mit einem voll erschlossenen Grundstück gleichziehen oder ihn übertreffen.
Rechtliches: Bescheid, Frist, Widerspruch
Die Beitragspflicht entsteht nach Fertigstellung der Erschließungsanlage. Die Gemeinde verschickt dann einen schriftlichen Bescheid, der in der Regel innerhalb eines Monats zu bezahlen ist. Wer den Bescheid für fehlerhaft hält, muss ebenfalls innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Die Verjährungsfrist für die Festsetzung beträgt vier Jahre. In der Praxis bedeutet das: Auch nach dem Grundstückskauf können noch Bescheide für bereits fertiggestellte Anlagen eingehen, wenn die Beiträge bislang nicht festgesetzt wurden.
Erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen: was das beim Kauf bedeutet
Ein voll erschlossenes Grundstück ist teurer im Einkauf, aber kalkulierbar. Alle Anschlüsse sind vorhanden und bezahlt, der Baubeginn ist ohne Wartezeit möglich.
Bei einem teilerschlossenen Grundstück fehlen einzelne Anschlüsse. Wann und zu welchen Konditionen die fehlenden Teile nachkommen, ist oft nicht abschließend geklärt. Der niedrigere Kaufpreis sollte daher um eine realistische Kostenschätzung für die ausstehenden Maßnahmen bereinigt werden.
Unerschlossenes Bauerwartungsland ist am günstigsten im Einstiegspreis und am schwierigsten zu kalkulieren. Die Wartezeit bis zur tatsächlichen Bebaubarkeit kann Jahre betragen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen sich der Erschließungszeitplan mehrfach verschoben hat und die ursprüngliche Finanzierungsrechnung damit hinfällig wurde.
Vor dem Kauf prüfen: vier konkrete Schritte
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, lohnt sich dieser Ablauf:
- Erschließungszustand beim zuständigen Bauamt klären. Für Grundstücke in Fellbach und Waiblingen ist das die jeweilige städtische Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
- Bei der Gemeindeverwaltung schriftlich anfragen, ob und in welcher Höhe noch Erschließungsbeiträge ausstehen oder absehbar sind.
- Die Erschließungsbeitragssatzung der jeweiligen Gemeinde einsehen und die zu erwartenden Kosten auf Basis der Grundstücksfläche abschätzen.
- Die gesamten Erschließungskosten in die Finanzierungsanfrage einbeziehen, damit die Bank von Anfang an mit dem tatsächlichen Kapitalbedarf rechnet.
Häufige Frage:
„Ich kaufe ein Grundstück in einem neuen Baugebiet. Der Verkäufer sagt, es sei erschlossen. Worauf soll ich noch achten?”
„Erschlossen” kann bedeuten, dass die Anlagen fertiggestellt sind, aber die Beitragsbescheide noch nicht verschickt wurden. In diesem Fall geht die Zahlungspflicht auf Sie als neuen Eigentümer über, sobald der Bescheid eingeht. Lassen Sie sich schriftlich vom Verkäufer bestätigen, dass keine offenen Erschließungsbeiträge bestehen, und fragen Sie parallel bei der Gemeinde nach. Das kostet eine E-Mail und schützt vor einer fünfstelligen Nachforderung nach dem Einzug.