Bauland bezeichnet Grundstücke, die nach geltendem Baurecht für die Errichtung von Gebäuden zugelassen sind und alle dafür notwendigen rechtlichen Voraussetzungen erfüllen. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen sofort bebaubar und noch nicht bebaubar: Zwischen diesen beiden Polen liegen erhebliche Preisunterschiede und, was oft unterschätzt wird, erhebliche Risiken. Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück möglich ist: Gebäudeart, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und vieles mehr.
Baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland
Die drei wichtigsten Kategorien lassen sich klar voneinander abgrenzen.
Baureifes Land ist vollständig erschlossen, besitzt einen rechtskräftigen Bebauungsplan oder liegt in einem bebauten Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB. Eine Baugenehmigung kann sofort beantragt werden. Das ist die teuerste Kategorie, und im Remstal bewegen sich Bodenrichtwerte für solche Grundstücke in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreisvergleichs. Über BORIS-BW können Sie die aktuellen Bodenrichtwerte kostenlos einsehen.
Rohbauland ist im Bebauungsplan bereits ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen. Es ist günstiger im Einkauf, doch kommen Erschließungskosten hinzu, die je nach Lage und Ausbaustand deutlich zu Buche schlagen können.
Bauerwartungsland liegt im Flächennutzungsplan als künftige Baufläche vor, ohne dass ein Bebauungsplan rechtskräftig ist. Wer solche Grundstücke kauft, spekuliert auf eine Umwidmung. Diese kann eintreten, muss es aber nicht: Politische Mehrheiten wechseln, Bürgerbegehren können Planungen kippen. Ackerland im Außenbereich ist grundsätzlich nicht bebaubar und kommt nur für privilegierte Vorhaben wie Landwirtschaft oder bestimmte Energieanlagen in Frage.
Erschließung: Was sie bedeutet und was sie kostet
Ein Grundstück gilt erst dann als vollständig erschlossen, wenn es an das öffentliche Straßennetz angebunden ist, Wasser, Strom und Telekommunikation verfügbar sind und die Entwässerung gesichert ist. Fehlt ein Kanalanschluss, muss eine Kleinkläranlage eingebaut werden, was die Baugenehmigung erschwert und laufende Kosten erzeugt.
Bei sogenannten Hinterliegergrundstücken, also Flächen ohne direkten Straßenanschluss, muss ein Wegerecht durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch abgesichert sein. Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen genau das fehlt und ein vermeintlich attraktives Grundstück deshalb praktisch unbebaubar war.
Die Erschließungskosten, die die Gemeinde erhebt, sowie Kanalanschlussgebühren sollten Sie unbedingt vor dem Kauf abfragen. Bei der Gemeinde oder dem zuständigen Baurechtsamt erhalten Sie Auskunft über den aktuellen Ausbaustand.
Prüfung vor dem Kauf
Wer Bauland kauft, muss mehr prüfen als beim Erwerb einer bebauten Immobilie. Vier Quellen sind dabei unverzichtbar:
- Der Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt zeigt, was auf dem Grundstück erlaubt ist. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist die untere Baurechtsbehörde direkt bei der Stadt angesiedelt, für Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
- Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen, etwa Abstandsflächen-Übernahmen oder Wegerechte zugunsten der Allgemeinheit.
- Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über Grundschulden, privatrechtliche Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte. Zuständig ist seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen.
- Das Altlastenkataster beim Umweltamt klärt, ob eine gewerbliche oder industrielle Vornutzung stattgefunden hat. Bei Verdacht auf Kontamination sollte ein Bodengutachten beauftragt werden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Hinzu kommen baugrundtechnische Fragen: Hanglagen, hohes Grundwasser oder schlechte Tragfähigkeit können teure Gründungsmaßnahmen erfordern. Gerade an Hanglagen wie am Kappelberg in Fellbach ist das keine Ausnahme.
Kaufnebenkosten und Finanzierung
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich bundeseinheitlich nach dem GNotKG. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg mit 5,0 Prozent, Grundbucheintragungskosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Insgesamt sollten Sie mit Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Banken verlangen bei unbebauten Grundstücken in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als bei bebauten Immobilien, da der Beleihungswert niedriger angesetzt wird. Das ist besonders bei Rohbauland und Bauerwartungsland zu beachten.
Häufige Frage: Ich habe ein Grundstück geerbt, das im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen ist. Kann ich sofort bauen?
Ein Eintrag im Flächennutzungsplan allein reicht nicht aus. Er ist ein vorbereitender Bauleitplan und berechtigt noch nicht zur Bebauung. Erst wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt oder das Grundstück nach § 34 BauGB eindeutig dem bebauten Innenbereich zuzurechnen ist, darf gebaut werden. Wir empfehlen, beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen: So erhalten Sie eine verbindliche Einschätzung, bevor Sie Planungskosten investieren.