Ein Grundstück gehört Ihnen rechtlich erst dann, wenn Ihr Name im Grundbuch steht. Den Weg dorthin schreibt das Gesetz genau vor: notariell beurkundeter Kaufvertrag, dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und schließlich die Eintragung beim Grundbuchamt. Fehlt einer dieser Schritte, ist der Kauf nicht vollzogen. Im Remstal liegt das Grundbuchamt seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen.
Was rechtlich passiert, wenn Sie kaufen
Der Kaufvertrag selbst verpflichtet beide Seiten schuldrechtlich: Sie zahlen, der Verkäufer übereignet. Mündliche Absprachen oder ein privat unterzeichneter Vorvertrag sind ohne notarielle Beurkundung wirkungslos, § 311b BGB lässt daran keinen Zweifel. Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite, sondern unparteiischer Rechtswahrer beider Parteien.
Zwischen Vertragsabschluss und tatsächlichem Eigentumsübergang können Wochen bis Monate liegen. In dieser Zeit sichert eine Auflassungsvormerkung den Käufer: Sie blockiert das Grundbuch für andere Einträge und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder belastet. Erst wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung erteilt hat, zahlen Sie den Kaufpreis. Danach beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
Was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten
Die wichtigste Informationsquelle ist das Grundbuch selbst. Abteilung II zeigt Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Leitungsrechte, Abteilung III weist Grundpfandrechte aus. Beide können den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
Daneben gibt es das Baulastenverzeichnis, das beim Bauamt geführt wird und im Grundbuch nicht auftaucht. Dort können Verpflichtungen eingetragen sein, die baulich schwer wiegen, zum Beispiel Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn. Für Grundstücke in Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig; für Kernen im Remstal liegt diese Aufgabe beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Den Bebauungsplan sollten Sie aktiv lesen, nicht nur erfragen. Festsetzungen zu Geschosszahl, Grundflächenzahl oder Dachform entscheiden darüber, was auf dem Grundstück tatsächlich möglich ist. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen die Kaufpreisvorstellung des Käufers auf einem Bebauungsplan beruhte, der ein ganz anderes Gebäude zuließ als gedacht.
Anfragen beim Altlastenkataster (Umweltamt) und, bei unerschlossenem Gelände, ein Bodengutachten runden die Prüfung ab. Erschließungskosten können bei Rohbauland erheblich sein und gehören in die Finanzierungsplanung.
Was der Kauf kostet
Die Kaufnebenkosten bewegen sich je nach Konstellation zwischen rund 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notarkosten (etwa 1,0–1,5 Prozent) und Grundbuchkosten (etwa 0,5 Prozent), beide bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.
Wird das Grundstück über einen Makler vermittelt, gilt seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip nach § 656c BGB: Käufer und Verkäufer tragen die Courtage je zur Hälfte. Bei der im Remstal üblichen Provision von 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite macht das für Sie als Käufer einen spürbaren Posten. Lassen Sie diese Kosten nicht aus Ihrer Kalkulation herausfallen.
Zeitplanung und häufige Stolperstellen
Drei bis sechs Monate von der Unterschrift bis zur Grundbuchumschreibung sind realistisch, manchmal dauert es länger. Klären Sie die Finanzierung verbindlich, bevor Sie zum Notartermin gehen: Der Kaufvertrag bindet Sie, nicht die Bank.
Den Vertragsentwurf schickt der Notar in der Regel einige Tage vorher zu. Lesen Sie ihn vollständig durch und stellen Sie Fragen, wenn etwas unklar ist. Zeitdruck ist beim Grundstückskauf einer der teuersten Berater.