Nebenkosten ist kein einheitlicher Begriff, sondern ein Sammelbegriff für zwei verschiedene Situationen: Bei der Miete sind es die Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Beim Immobilienkauf sind es die einmaligen Erwerbsnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden. In beiden Fällen lohnt es sich, diese Positionen genau zu kennen, bevor man unterschreibt.
Betriebskosten in der Miete
Welche Kosten ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung in § 2 abschließend. Umlagefähig sind die sogenannten kalten Betriebskosten: Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Allgemeinstrom im Treppenhaus sowie Aufzugsbetrieb. Hinzu kommen die warmen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser, die nach der Heizkostenverordnung abzurechnen sind. Dabei muss mindestens die Hälfte der Heizkosten verbrauchsabhängig verteilt werden.
Wichtig für Vermieter: Nur Kostenpositionen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind, dürfen auch abgerechnet werden. Was dort nicht steht, bleibt beim Vermieter hängen.
Nebenkostenabrechnung: Fristen und Pflichten
Die jährliche Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wer diese Frist versäumt, verliert das Recht auf Nachforderungen. Der Mieter kann Einsicht in die Originalbelege verlangen und hat nach Zugang der Abrechnung ebenfalls zwölf Monate Zeit, Widerspruch einzulegen.
Als Orientierung: Typische Betriebskosten liegen deutschlandweit bei rund zwei bis drei Euro je Quadratmeter und Monat. Wie hoch es tatsächlich wird, hängt stark von Gebäudezustand, Heizungsart und kommunalen Gebühren ab. Im Rems-Murr-Kreis können zum Beispiel die Grundsteuerbeträge je nach Gemeinde spürbar voneinander abweichen, weil die Hebesätze unterschiedlich gesetzt sind.
Kaufnebenkosten: Was beim Erwerb einer Immobilie dazukommt
Beim Kauf einer Immobilie in Baden-Württemberg summieren sich die Nebenkosten schnell auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Die größten Posten im Überblick:
- Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises
- Notarkosten: Rund 1,0 bis 1,5 Prozent für Beurkundung und Vollzug
- Grundbuchkosten: Rund 0,5 Prozent für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung
- Maklerprovision: Im Remstal ortsüblich 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite, bei Wohnimmobilien seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
Notar- und Grundbuchkosten sind bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, da gibt es keinen regionalen Spielraum. Die Grunderwerbsteuer hingegen variiert je nach Bundesland. Wer ein Haus in Fellbach oder Waiblingen kauft, zahlt die 5,0 Prozent auf jeden Fall. Diese Position sollte in der Finanzierung von Anfang an eingeplant sein, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
Laufende Kosten im Eigentum
Wer kauft statt mietet, trägt die Betriebskosten selbst. Bei einer Eigentumswohnung kommt das monatliche Hausgeld hinzu, das Verwaltungskosten, Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und die Instandhaltungsrücklage bündelt. Auch Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht und nach Möglichkeit eine Elementarschadenversicherung gehören in die Kalkulation.
Aus der Planung kennen wir die Faustformel, dass sich Eigentümer rund ein Prozent des Gebäudewertes jährlich für Instandhaltung zurücklegen sollten. Bei einem älteren Gebäude im Bestand kann dieser Wert schnell zu niedrig gegriffen sein. Insgesamt sollte man für Bewirtschaftungskosten beim selbstgenutzten Eigentum zwei bis vier Euro je Quadratmeter und Monat einrechnen, je nach Zustand und Ausstattung.
Worauf Sie beim Verkauf achten sollten
Als Eigentümer, der verkaufen will, sind die Kaufnebenkosten zwar Sache des Käufers. Trotzdem beeinflussen sie den Verkauf: Wer seinem Interessenten früh zeigt, mit welchen Gesamtkosten er rechnen muss, vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin. Gerade bei Preisen im oberen Bereich, wie sie in Fellbach, Kernen oder Waiblingen häufig aufgerufen werden, machen 10 bis 12 Prozent Nebenkosten einen erheblichen absoluten Betrag aus. Das beeinflusst, was der Käufer letztlich für das Objekt bieten kann.