Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses, die über einen eigenen Zugang, eine eigene Küche und ein eigenes Bad verfügt. Sie wird zur Vermietung oder zur Nutzung durch Angehörige eingebaut und bleibt baulich mit dem Haupthaus verbunden. Rechtlich behandeln Baubehörden das Gebäude dann in der Regel als Zweifamilienhaus, was eine entsprechende Genehmigung voraussetzt.
Was die Bauordnung verlangt
Damit eine Einheit als eigenständige Wohnung anerkannt wird, müssen einige Mindestanforderungen erfüllt sein. Die Wohnung braucht einen abschließbaren Zugang, der entweder direkt von außen oder über einen gemeinsamen Hausflur zugänglich ist, sowie mindestens eine Küchenzeile, ein eigenes Bad mit WC und einen Wohnraum mit ausreichender Fläche. Die LBO Baden-Württemberg schreibt zudem eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Meter vor, ausreichende Belichtung durch Fenster und einen nutzbaren Rettungsweg. Bei Souterrainlösungen sind Lichtschächte Pflicht.
Zwischen den Wohnungen gelten erhöhte Anforderungen an den Schallschutz. Aus der Planung wissen wir: Wer diesen Punkt beim Neubau spart, bereut es spätestens, wenn der erste Mieter eingezogen ist.
Wichtig für Eigentümer im Remstal: Der nachträgliche Einbau einer Einliegerwohnung ist genehmigungspflichtig. In Fellbach und Waiblingen wenden Sie sich als Eigentümer an die jeweils eigene untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt des Rems-Murr-Kreises zuständig. Außerdem lohnt ein Blick in den Bebauungsplan: Manche Wohngebiete lassen nur Einfamilienhäuser zu und schließen eine Zweitwohneinheit aus. Planen Sie zusätzlich einen zweiten Stellplatz ein, denn den fordern viele Gemeinden als Bedingung für die Genehmigung.
Was eine Einliegerwohnung bringt
Auf der Einnahmenseite stehen monatliche Mieten, die je nach Lage und Ausstattung zwischen 400 und 800 Euro liegen können. Im Rems-Murr-Kreis mit seiner Pendlernähe zu Stuttgart ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen stabil, was realistische Mieterwartungen etwas nach oben verschiebt.
Auf der steuerlichen Seite gilt: Alle Kosten, die dem vermieteten Teil zuzurechnen sind, setzen Sie als Werbungskosten ab. Dazu gehören anteilige Zinsen auf das Darlehen, Reparaturen, Betriebskosten und die jährliche Abschreibung (AfA) von zwei Prozent der Herstellungskosten. Verluste aus der Vermietung verrechnen Sie mit anderen Einkünften. Die Bank berücksichtigt erwartete Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung, was die Finanzierung spürbar erleichtern kann.
Flexibel ist die Einliegerwohnung auch in der Nutzung: Eigentümer vermieten sie an Fremde, stellen sie Familienangehörigen zur Verfügung, nutzen sie als Raum für eine Pflegekraft oder als Ferienwohnung, wenn die Lage das hergibt.
Was Sie einplanen müssen
Weniger Privatsphäre und mögliche Lärmübertragung sind keine Kleinigkeiten. Wer sich vorstellt, das Haus allein zu bewohnen, und dann plötzlich Schritte über sich hört, hat ein Problem, das kein Mietvertrag löst. Ein guter Schallschutz von Anfang an ist deshalb keine Option, sondern Grundvoraussetzung.
Dazu kommen Vermieterpflichten: Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und Kündigungsschutz gelten auch im eigenen Haus. Immerhin greift im selbst bewohnten Gebäude das erleichterte Kündigungsrecht nach § 573a BGB, das eine ordentliche Kündigung ohne gesonderten Kündigungsgrund erlaubt. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei um drei Monate. Die Mietpreisbremse gilt dennoch, sofern sie im jeweiligen Gemeindegebiet angeordnet ist.
Beim Verkauf sollten Sie wissen, dass ein Zweifamilienhaus eine andere Käufergruppe anspricht als ein reines Einfamilienhaus. Der Interessentenkreis ist kleiner, was den Verkaufsprozess verlängern kann.
Beispielrechnung: Nachträglicher Einbau in Fellbach
Angenommen, Sie bauen nachträglich eine 40 m² große Einliegerwohnung im Dachgeschoss eines Bestandshauses in Fellbach aus. Folgende Zahlen geben eine grobe Orientierung:
- Baukosten: rund 55.000 Euro (inkl. Bad, Küchenzeile, eigenem Zugang, Trittschalldämmung und Elektrik)
- Erzielbare Kaltmiete: ca. 650 Euro/Monat, also 7.800 Euro/Jahr
- Abschreibung (AfA): 2 % von 55.000 Euro = 1.100 Euro/Jahr steuerlich absetzbar
- Mietrendite auf die Investition: ca. 14 % brutto vor laufenden Kosten
- Amortisation: bei 650 Euro Kaltmiete in etwa acht bis neun Jahren
Das ist eine vereinfachte Rechnung ohne Finanzierungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsphasen. Sie zeigt aber, warum eine gut geplante Einliegerwohnung in gefragten Lagen wie Fellbach oder Kernen finanziell attraktiv sein kann.