Ein Zweifamilienhaus ist ein Wohngebäude mit genau zwei in sich abgeschlossenen Wohneinheiten, die jeweils über eigene Küche, Bad und Zugang verfügen. Die Einheiten können übereinander liegen, nebeneinander angeordnet oder versetzt geplant sein. Für Eigentümer verbindet das Gebäude oft zwei Welten: selbst wohnen und gleichzeitig vermieten.
Bauliche Merkmale
Entscheidend für die Einordnung als Zweifamilienhaus ist die tatsächliche Abgeschlossenheit beider Wohnungen. Jede Einheit muss eigenständig nutzbar sein, also keine Durchgänge zwischen den Wohnungen, eigene Zugangstüren und vollständige Sanitär- und Kochbereiche. Gemeinschaftlich genutzt werden dagegen Bauteile wie Dach, Außenwände und häufig auch die Heizungsanlage.
Aus der Planung kennen wir die typischen Grundstücksgrößen im Rems-Murr-Kreis: Im Fellbacher Stadtgebiet oder in Kernen sind freistehende Zweifamilienhäuser oft auf Grundstücken zwischen 400 und 700 m² zu finden. Stellplätze für beide Parteien sind baurechtlich vorgeschrieben und müssen bei Planung und Verkauf mitgedacht werden.
Rechtliche Einordnung
Bauplanungsrechtlich ist das Zweifamilienhaus in reinen Wohngebieten nach § 3 BauNVO zulässig, in allgemeinen Wohngebieten sowieso. Das ist selten ein Problem, aber beim Umbau oder Ausbau einer bestehenden Einliegerwohnung zur vollwertigen zweiten Einheit lohnt ein Blick in den Bebauungsplan. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte entscheidet die jeweilige untere Baurechtsbehörde vor Ort. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Grundbuchrechtlich gibt es zwei Wege. Das Gebäude kann als Einheit im Grundbuch stehen, also beide Wohnungen in einer Hand. Oder die Eigentümer lassen eine Teilungserklärung nach WEG beurkunden und schaffen damit zwei separate Wohnungseigentumseinheiten, die unabhängig voneinander verkauft werden können. Ob und wann eine Aufteilung sinnvoll ist, hängt von der Verwertungsstrategie ab. Das Grundbuchamt für den Rems-Murr-Kreis und Fellbach sitzt seit 2017 beim Amtsgericht Waiblingen.
Nutzung und Alltagsrealität
Die häufigste Konstellation im Remstal: Eine Partei wohnt selbst, die andere Wohnung ist vermietet. Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung, und die Nähe zur eigenen Wohnung erleichtert die Verwaltung. Viele Eigentümer wählen diese Lösung auch bewusst für das Mehrgenerationenwohnen: Eltern und Kinder unter einem Dach, mit genug Abstand für beide Seiten.
Vollständige Vermietung beider Einheiten ist möglich, dann ist das Zweifamilienhaus ein Renditeobjekt. Hier sollten Sie die Risiken kennen: Bei Leerstand einer Wohnung fehlt ein erheblicher Teil der kalkulierten Einnahmen, und die Finanzierung ist darauf ausgelegt.
Steuerliche Auswirkungen
Für die vermietete Wohnung gilt das Einkommensteuerrecht wie bei jeder Mietwohnung. Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gleichzeitig können Sie Werbungskosten geltend machen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, und als jährliche Abschreibung zwei Prozent der anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes.
Die selbst genutzte Wohnung bleibt steuerlich neutral, weder Einnahmen noch Abschreibung. Wichtig beim Verkauf: Für den vermieteten Anteil gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, zahlt auf den anteiligen Gewinn Einkommensteuer. Die selbst genutzte Einheit ist bei durchgehender Eigennutzung in den letzten zwei Jahren davon befreit.
Zur Grundsteuer: Baden-Württemberg bewertet nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt außen vor. Für ein Zweifamilienhaus auf einem 500-m²-Grundstück in Fellbach mit Bodenrichtwerten am oberen Ende des Kreises kann das zu einer spürbaren Grundsteuerlast führen, unabhängig davon, wie alt oder groß das Haus ist.