Mietrecht umfasst alle gesetzlichen Regeln, die das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gestalten. Die wichtigsten Vorschriften stehen in den Paragrafen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs, ergänzt durch Nebengesetze wie die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Grundprinzip ist ein starker Mieterschutz: Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen beenden, und viele scheinbar frei vereinbarte Klauseln halten einer Prüfung nicht stand.
Wohnraum ist besonders geschützt
Das BGB unterscheidet zwischen allgemeinem Mietrecht und dem Wohnraummietrecht der Paragrafen 549 bis 577a. Für Wohnungen gelten deutlich engere Grenzen: Mieterhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichsmiete geknüpft, innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Märkten nur um 15 Prozent. Nach einer Modernisierung dürfen Sie acht Prozent der anrechenbaren Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Vertragsfreiheit gibt es im Wohnraummietrecht nur dort, wo das Gesetz sie ausdrücklich zulässt. Das gilt auch im Remstal: Wer in Fellbach oder Kernen eine Wohnung vermietet, bewegt sich in diesem engen gesetzlichen Rahmen, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes zu versprechen scheint.
Was der Vertrag regeln muss und was er nicht kann
Ein Mietvertrag ist formfrei gültig, selbst mündliche Absprachen binden beide Seiten. In der Praxis ist das eine schlechte Ausgangslage für spätere Streitigkeiten. Schriftform ist Pflicht, wenn das Mietverhältnis auf mehr als ein Jahr befristet sein soll. Im Vertrag sollten Mietobjekt, Parteien, Miethöhe und die Regelung zu Nebenkosten klar stehen. Viele Klauseln, die in älteren Vertragsmustern noch üblich waren, sind inzwischen unwirksam. Starrfrist-Renovierungsklauseln, pauschale Schönheitsreparaturen bei Einzug, übermäßige Kleinreparaturklauseln: Gerichte haben das in den letzten Jahren konsequent kassiert. Wer mit einem veralteten Muster arbeitet, verliert im Streitfall genau die Positionen, die er absichern wollte.
Pflichten auf beiden Seiten
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Mängel müssen Sie beseitigen, die Verkehrssicherungspflicht trifft Sie dauerhaft. Reagieren Sie nicht auf eine Mängelanzeige, darf der Mieter die Miete mindern, im Extremfall selbst reparieren lassen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen.
Der Mieter schuldet pünktliche Zahlung. Verzug tritt ab dem vierten Werktag des Monats ein. Zwei aufgelaufene Monatsmieten als Rückstand berechtigen zur fristlosen Kündigung. Hinzu kommen Obhutspflicht und die Pflicht, Mängel unverzüglich anzuzeigen. Untervermieten darf der Mieter nur mit Ihrer Zustimmung.
Kaution und Betriebskosten
Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Sie muss getrennt von Ihrem eigenen Vermögen und verzinslich angelegt werden. Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie eine angemessene Prüfungsfrist, bevor Sie abrechnen, aber keine unbegrenzte Zeit. Eine Faustregel aus der Praxis: Wer nach sechs Monaten noch nicht zurückgezahlt hat, steht vor Gericht schlecht da.
Betriebskosten können Sie nur abrechnen, wenn das der Vertrag ausdrücklich vorsieht, und nur für Positionen, die die Betriebskostenverordnung als umlagefähig auflistet. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Verpassen Sie diese Frist, verfällt Ihr Anspruch auf Nachzahlung, auch wenn Ihnen tatsächlich höhere Kosten entstanden sind.
Kündigung durch den Vermieter
Als Mieter kann die Gegenseite jederzeit ohne Angabe von Gründen mit drei Monaten Frist kündigen. Sie als Vermieter brauchen ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf ist der häufigste Fall, muss aber konkret und ernsthaft sein. Die Kündigungsfrist staffelt sich nach Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate bis acht Jahre, neun Monate danach. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, klassischerweise der oben genannte Zahlungsverzug.
Gewerbemietrecht: mehr Spielraum, andere Risiken
Für Gewerberäume gelten die strengen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht. Mietpreisbremse, Kündigungsschutz, Kappungsgrenze: alles nicht anwendbar. Dafür sind Gewerbemietverträge in der Regel langfristig, fünf bis zehn Jahre sind üblich, oft mit Verlängerungsoptionen und Indexierungsklauseln. Die Kaution kann hier deutlich höher ausfallen als im Wohnraum. Was Sie vereinbaren, gilt grundsätzlich. Das klingt nach Freiheit, bedeutet aber auch, dass schlecht verhandelte Klauseln Sie über Jahre binden können.