Der Einheitswert war ein vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellter Wert für Grundstücke und Gebäude, der als Ausgangsgröße für die Grundsteuerberechnung diente. Seine Schwäche war strukturell: Er basierte auf Wertverhältnissen von 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise 1935 (neue Bundesländer) und wurde seitdem nie aktualisiert. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig, weil gleiche Objekte je nach Lage und Baujahr völlig unterschiedlich bewertet wurden. Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit eine neue Rechtslage.
Wie der Einheitswert berechnet wurde
Bei unbebauten Grundstücken ergab sich der Einheitswert aus Fläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert des jeweiligen Stichtags (1964 oder 1935). Bei bebauten Grundstücken kam es auf die Nutzungsart an: Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke wurden im Ertragswertverfahren bewertet, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Sachwertverfahren.
Das Ergebnis wich massiv vom realen Marktwert ab. In einer gefragten Lage wie Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte heute zwischen 400 und 610 EUR/m² liegen, konnte der tatsächliche Verkehrswert das 10- bis 50-fache des Einheitswerts betragen. Dieser Unterschied war politisch lange toleriert, rechtlich aber nicht mehr haltbar.
Von der Formel zur Grundsteuerzahlung
Die Berechnung folgte einer dreigliedrigen Formel: Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag, dieser multipliziert mit dem gemeindlichen Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.
Die Steuermesszahl war bundeseinheitlich geregelt (für Einfamilienhäuser bei rund 3,5 Promille), der Hebesatz dagegen Sache der jeweiligen Gemeinde. Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte legten diesen eigenständig fest. Vermieter durften die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen.
Was ab 2025 gilt: das Baden-Württemberg-Modell
Mit der Grundsteuerreform wurde der Einheitswert durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Baden-Württemberg hat dabei als einziges Bundesland das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell eingeführt: Bewertet wird ausschließlich das Grundstück selbst, Fläche multipliziert mit dem aktuellen Bodenrichtwert. Das Gebäude darauf spielt keine Rolle. Der Bundesfinanzhof hat dieses Modell am 20. Mai 2026 ausdrücklich bestätigt.
Das ist ein wesentlicher Unterschied zu anderen Bundesländern, die auf das Bundesmodell setzen und dort auch den Gebäudeanteil einbeziehen. Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis bedeutet das: Die neue Grundsteuer richtet sich nach der Grundstücksgröße und der Lage, nicht nach Baujahr oder Zustand des Hauses. Die aktuellen Bodenrichtwerte sind über BORIS-BW kostenlos abrufbar.
Alle Eigentümer mussten 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Die neuen Bescheide gelten ab dem Jahr 2025. Wenn Sie einen solchen Bescheid erhalten haben, lohnt ein genauer Blick auf den angesetzten Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche.
Das sollten Eigentümer konkret wissen
- Der Einheitswert ist seit 2025 für die Grundsteuerberechnung irrelevant. Alte Einheitswertbescheide können Sie trotzdem aufbewahren, sind aber kein Maßstab mehr für aktuelle Steuerfragen.
- Der neue Grundsteuerwert in Baden-Württemberg hängt allein an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, nicht am Gebäude.
- Wer seinen Bodenrichtwert prüfen möchte, findet ihn unter BORIS-BW kostenlos und ohne Anmeldung.
- Gegen den neuen Grundsteuermessbescheid des Finanzamts ist Einspruch innerhalb eines Monats möglich, wenn der angesetzte Wert nicht stimmt.
- Der Einheitswert hat mit dem Verkehrswert einer Immobilie nichts zu tun. Wer für Erbschaft, Schenkung oder Verkauf einen aktuellen Marktwert benötigt, braucht ein gesondertes Verkehrswertgutachten, erstellt nach ImmoWertV.