Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgestellte Durchschnittspreis pro Quadratmeter Grund und Boden für eine bestimmte Lage und Nutzungsart. Gebäude bleiben dabei außen vor: Bewertet wird ausschließlich der Boden. Für Sie als Eigentümer ist diese Zahl in mehrerlei Hinsicht relevant: Sie dient als Orientierungspunkt bei der Preisfindung, fließt in die Grundsteuerberechnung ein und bildet die Basis, wenn das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung den Wert Ihres Grundstücks ansetzt.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert, und wie?
Zuständig sind die Gutachterausschüsse. Sie sammeln sämtliche notariell beurkundeten Kaufpreise und verdichten diese zu Bodenrichtwertzonen mit vergleichbaren Lagen und Nutzungsarten. Im Rems-Murr-Kreis hat die Stadt Fellbach einen eigenen Gutachterausschuss; für Kernen im Remstal, Waiblingen und die übrigen Kommunen ist der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises zuständig. Die Werte werden jeweils zum Stichtag 31. Dezember ermittelt und im Frühjahr des Folgejahres veröffentlicht.
In die Berechnung fließen mehrere Faktoren ein: die Lage (zentral, Stadtrand, ländlich), die Nutzungsart (Wohnbebauung, Gewerbe, Landwirtschaft) und der Erschließungsgrad. Ein voll erschlossenes Grundstück steht einem Rohbaulandgrundstück wertmäßig weit voraus. Außerdem spielt die planungsrechtlich zulässige Bebauungsdichte eine Rolle, ausgedrückt in Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ).
Für individuelle Abweichungen gibt es Anpassungsfaktoren: Eine Ecklage kann einen Zuschlag von 10–20 Prozent rechtfertigen, eine ausgeprägte Hanglage führt eher zu einem Abschlag in ähnlicher Größenordnung, und sehr große Flächen ab etwa 1.000 m² werden oft mit einem Degression abschlag bedacht. Ein ungünstiger Zuschnitt, etwa ein schmales Filetstück, mindert den Wert ebenfalls.
Was der Bodenrichtwert im Remstal konkret bedeutet
Im Rems-Murr-Kreis bewegen sich die Bodenwerte grob zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, wobei Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand liegen. Die Nähe zu Stuttgart und die gute Pendleranbindung treiben die Nachfrage. Was dabei leicht übersehen wird: Innerhalb derselben Postleitzahl können die tatsächlichen Werte erheblich streuen. Hanglagen am Kappelberg und Wohnlagen an einer Durchgangsstraße liegen selbst auf kurzer Distanz weit auseinander, und der Bodenrichtwert bildet diesen Unterschied nur grob ab.
Tatsächliche Kaufpreise können um 20–50 Prozent vom Bodenrichtwert abweichen, nach oben wie nach unten. Die Zone beschreibt den Durchschnitt; Ihr konkretes Grundstück liegt selten genau im Durchschnitt. Bodenrichtwerte kostenlos einsehen können Sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW, das das Land Baden-Württemberg online zur Verfügung stellt. Für eine Auskunft mit Anpassungsfaktoren wenden Sie sich direkt an den zuständigen Gutachterausschuss.
Grundsteuer: Baden-Württemberg macht es anders
Seit der Grundsteuerreform 2025 sind Bodenrichtwerte bundesweit Rechengrundlage, aber die Länder haben unterschiedliche Modelle gewählt. Baden-Württemberg ist das einzige Bundesland, das ausschließlich den Boden bewertet: Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt vollständig außen vor. Der Bundesfinanzhof hat dieses modifizierte Bodenwertmodell am 20. Mai 2026 bestätigt. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Ein hoher Bodenrichtwert schlägt direkt auf Ihre Grundsteuer durch, unabhängig davon, ob das Gebäude auf dem Grundstück groß oder klein, neu oder alt ist.
Erbschaft, Schenkung und Bankfinanzierung
Wenn das Finanzamt bei einer Erbschaft oder Schenkung den Grundbesitzwert berechnet, greift es auf den Bodenrichtwert zurück. Liegt die Bewertung nach Ihrer Einschätzung zu hoch, können Sie innerhalb eines Monats nach dem Feststellungsbescheid Einspruch einlegen und ein Verkehrswertgutachten vorlegen. Das ist aufwendig, kann sich aber lohnen, wenn die Differenz die Gutachterkosten übersteigt.
Auch Banken orientieren sich am Bodenrichtwert, wenn sie den Bodenwertanteil bei der Beleihungswertermittlung berechnen. Sie rechnen dabei konservativ und setzen Sicherheitsabschläge an. Ein hoher Bodenrichtwert in einer gefragten Lage verbessert die Sicherheit für die Bank und kann die Finanzierungskonditionen für den Käufer Ihrer Immobilie positiv beeinflussen, was wiederum Ihren Verkaufspreis stützt.