Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Was immer die Gemeinschaft verbindlich regeln will, von der Jahresabrechnung über eine Dachsanierung bis zur Abberufung des Verwalters, muss hier formal beschlossen werden. Mindestens einmal im Jahr ist sie Pflicht, in der Praxis vieler Gemeinschaften im Remstal tagt sie häufiger, sobald größere Maßnahmen anstehen.
Einberufung: Was vorher passieren muss
Der Verwalter beruft die ordentliche Versammlung ein, in der Regel zum Jahresende oder Jahresbeginn. Reicht eine ordentliche Versammlung nicht, kann eine außerordentliche einberufen werden, wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer das verlangt oder ein dringlicher Anlass vorliegt. Die Einladung muss allen Eigentümern mindestens drei Wochen vorher schriftlich zugehen und die vollständige Tagesordnung enthalten. Fehlt ein Punkt auf der Tagesordnung, darf darüber nicht abgestimmt werden, jedenfalls nicht mit bindender Wirkung.
Beschlussfähigkeit und Abstimmung
Eine wichtige Neuerung des WEG-Reformgesetzes von 2020: Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer immer beschlussfähig. Frühere Regelungen, nach denen eine Versammlung mangels Quorum platzte, gibt es nicht mehr. Wer nicht selbst erscheinen kann, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Der Verwalter selbst ist dabei ausgeschlossen.
Das Stimmgewicht richtet sich je nach Teilungserklärung entweder nach den Miteigentumsanteilen oder nach dem Kopfprinzip, also eine Stimme pro Einheit. Welches Verfahren gilt, steht in Ihrer Teilungserklärung. Das Mehrheitserfordernis hängt vom Gegenstand ab: Laufende Verwaltungsentscheidungen brauchen einfache Mehrheit, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangen je nach Umfang qualifizierte Mehrheiten oder sogar Einstimmigkeit.
Worüber typischerweise abgestimmt wird
Der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr ist ein fester Punkt jeder ordentlichen Versammlung. Aus ihm leitet sich das monatliche Hausgeld ab, das alle Eigentümer zahlen. Daneben stehen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen auf der Tagesordnung, etwa Fassade, Heizungsanlage oder Treppenhaussanierung. Gerade bei älteren Gebäuden in Fellbach oder Waiblingen, wo der Gebäudebestand oft aus den 1960er bis 1980er Jahren stammt, sind solche Beschlüsse kostspielig und beeinflussen spürbar, was ein Käufer später für die Wohnung zu zahlen bereit ist.
Die Verwalterwahl ist ein weiterer regelmäßiger Punkt: Bestellung, Abberufung oder Wiederbestellung des Verwalters werden hier entschieden. Aus unserer Erfahrung als Makler im Remstal unterschätzen viele Eigentümer, wie stark ein schlecht geführtes Protokoll oder ein unklarer Beschluss später den Verkauf erschweren kann. Wer seine Eigentumswohnung veräußern will, sollte die Beschlusssammlung kennen, denn Kaufinteressenten und deren Finanzierungsbanken fragen danach.