Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltung und ein Anteil für künftige Reparaturen. Die Höhe legt die Eigentümerversammlung auf Basis eines jährlichen Wirtschaftsplans fest. Als Eigentümer oder Käufer sollten Sie diese Zahl nicht unterschätzen: Sie verändert die tatsächliche Belastung eines Objekts erheblich.
Was im Hausgeld steckt
Der größte Posten sind in der Regel die Heizkosten, gefolgt von Wasser, Gebäudeversicherung, Haftpflicht und den Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege. Aufzugswartung und Schornsteinfeger sind gesetzlich vorgeschrieben und fallen daher in fast jeder Gemeinschaft an.
Separat ausgewiesen sind die Verwaltungskosten: Die Hausverwaltung stellt einen pauschalen Betrag pro Einheit in Rechnung. Dieser Anteil ist nicht auf Mieter umlagefähig. Wer vermietet, trägt ihn allein.
Die Instandhaltungsrücklage
Einen Teil des Hausgelds legt die Gemeinschaft als Instandhaltungsrücklage zurück. Das ist keine Kulanz, sondern nach § 19 WEG vorgeschrieben. Das Geld ist zweckgebunden: Es darf nur für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt werden, und nur wenn die Eigentümerversammlung es beschlossen hat.
Wie hoch die Rücklage sein sollte, hängt stark vom Baujahr ab. Bei neueren Gebäuden reichen oft niedrigere Beträge. Bei Häusern, bei denen Dach, Fassade oder Heizung in den nächsten Jahren dran sind, sollte deutlich mehr angespart sein. Ist die Rücklage zu dünn, kommt die Sonderumlage: eine außerplanmäßige Nachzahlung, die alle Eigentümer anteilig trifft.
Höhe, Verteilung und Vergleichswerte
Das Hausgeld liegt je nach Gebäude, Ausstattung und Rücklagenstand typischerweise bei 3–6 EUR pro Quadratmeter monatlich. Neuere Objekte sind günstiger, Altbauten mit aufwendiger Technik oder hohem Sanierungsbedarf liegen am oberen Rand oder darüber. Die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer richtet sich meistens nach den Miteigentumsanteilen aus der Teilungserklärung. Heizkosten werden zu einem gesetzlich geregelten Teil verbrauchsabhängig abgerechnet.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Grundlage für das monatliche Hausgeld ist der Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung jedes Jahr aufstellt und die Eigentümerversammlung beschließt. Am Jahresende folgt die Jahresabrechnung: Hier werden Planansätze und tatsächliche Kosten gegenübergestellt. Das Ergebnis ist entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Als Eigentümer haben Sie das Recht, Belege einzusehen und Beschlüsse innerhalb eines Monats anzufechten, wenn Sie Fehler entdecken.
Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Fordern Sie vor einer Kaufentscheidung die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre an. Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Dort stehen geplante Sanierungen, abgelehnte Beschlüsse und manchmal auch schwelende Konflikte. Ein stark gestiegenes Hausgeld oder häufige Verwalterwechsel sind Warnsignale, die Sie ernst nehmen sollten.
Kalkulieren Sie die monatliche Gesamtbelastung immer aus Finanzierungsrate und Hausgeld zusammen. Bei einer 80-m²-Wohnung in Fellbach oder Waiblingen können das ohne Weiteres 400–500 EUR Hausgeld monatlich sein, je nach Gebäudealter und Rücklagenstand. Das ist kein Randposten.
Häufige Frage: Kann ich als Vermieter das gesamte Hausgeld auf meinen Mieter umlegen?
Nein, das geht nicht vollständig. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, also zum Beispiel Heizung, Wasser, Versicherung und Hausmeister. Die Verwaltungskosten und der Anteil für die Instandhaltungsrücklage bleiben bei Ihnen als Vermieter hängen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen dieser nicht umlagefähige Anteil 30 bis 40 Prozent des Hausgelds ausmacht. Das verändert die Renditerechnung eines Vermietungsobjekts spürbar.