Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit automatisch zwei Dinge: das Sondereigentum an der eigenen Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude. Alle, die in einem Haus auf diese Weise Eigentümer sind, bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft teilrechtsfähig: Sie kann als eigenständiges Rechtssubjekt auftreten, Verträge abschließen, klagen und verklagt werden.
Mitglied ohne Wahl
Die WEG entsteht mit der Teilungserklärung und der Eintragung ins Grundbuch. Wer eine Wohnung kauft, tritt der Gemeinschaft in dem Moment bei, in dem er als Eigentümer eingetragen wird. Einen Austritt gibt es nicht: Die einzige Möglichkeit, die Mitgliedschaft zu beenden, ist der Verkauf der Wohnung. Das Grundbuchamt, seit 2017 für den gesamten Rems-Murr-Kreis zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt, dokumentiert diesen Übergang.
Praktisch bedeutet das: Sie übernehmen beim Kauf nicht nur die vier Wände, sondern auch laufende Beschlüsse, offene Streitigkeiten und den Zustand der Rücklage. Wer kaufen möchte, sollte deshalb vor dem Notartermin die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den aktuellen Wirtschaftsplan anfordern.
Wie Entscheidungen getroffen werden
Das oberste Organ der WEG ist die Eigentümerversammlung. Sie tagt mindestens einmal jährlich und ist das einzige Gremium, das verbindliche Beschlüsse fassen kann. Das Stimmrecht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt.
Für die laufende Verwaltung reicht eine einfache Mehrheit. Bauliche Veränderungen, etwa eine neue Fassade oder eine Photovoltaikanlage, waren früher eine hohe Hürde. Seit der Reform 2020 genügt dafür ebenfalls eine einfache Mehrheit, wobei die Kosten dann nur auf die zustimmenden Eigentümer verteilt werden dürfen. Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse müssen innerhalb eines Monats beim zuständigen Landgericht eingereicht werden, und jede Versammlung muss protokolliert werden.
Daneben gibt es zwei weitere Organe: Den Verwalter, der die laufenden Geschäfte führt und die WEG nach außen vertritt, sowie den Verwaltungsbeirat als fakultatives Kontrollorgan. Die Bestellung des Verwalters ist auf maximal fünf Jahre befristet.
Was die WEG-Mitgliedschaft kostet
Der sichtbarste finanzielle Posten ist das Hausgeld. Es wird monatlich auf Basis des Wirtschaftsplans erhoben und deckt Betriebskosten, Verwaltungsgebühren und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ab. Die Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben: Ohne ausreichende Reserve kann die Gemeinschaft größere Sanierungen nicht finanzieren, ohne kurzfristig Sonderumlagen zu beschließen.
Die Verteilung der Kosten richtet sich grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen, kann aber durch Beschluss oder Teilungserklärung abweichend geregelt sein. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, hat die WEG eine privilegierte Forderung und kann im Extremfall die Zwangsvollstreckung betreiben.
Für Verkäufer im Remstal ist das ein Punkt, den wir immer ansprechen: Käufer kalkulieren das Hausgeld in ihre Finanzierung ein. Eine Gemeinschaft mit niedriger Rücklage und absehbaren Sanierungen drückt den erzielbaren Kaufpreis, auch wenn die Wohnung selbst in gutem Zustand ist. Das sollte in einer ehrlichen Preisfindung berücksichtigt werden.