Als Eigenheim bezeichnet man eine selbst genutzte Immobilie, also ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung, in der der Eigentümer seinen Lebensmittelpunkt hat. Der Begriff steht für Unabhängigkeit vom Mietmarkt und ist für viele Menschen das zentrale Ziel beim Vermögensaufbau. Praktisch bedeutet er: Sie zahlen keine Miete, tragen aber alle Kosten selbst.
Was spricht für ein Eigenheim
Der offensichtlichste Vorteil liegt im mietfreien Wohnen, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Gerade im Remstal, wo die Nachfrage durch die Nähe zu Stuttgart konstant hoch ist, hat sich das in den vergangenen Jahrzehnten für viele Eigentümer als solide Entscheidung erwiesen. Dazu kommt die freie Gestaltung: Umbau, Anbau, Haustiere, Gartengestaltung, all das liegt in Ihrer Hand, ohne dass ein Vermieter zustimmen muss.
Finanziell wirkt das Eigenheim auf zwei Ebenen. Erstens schützt es vor Mietkostensteigerungen im Alter, wenn das Einkommen typischerweise sinkt. Zweitens lässt sich Immobilienvermögen an die nächste Generation weitergeben, entweder durch Schenkung oder Erbschaft, wobei das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei bleibt.
Risiken, die man kennen sollte
Ein Eigenheim bindet Kapital in einem einzigen Vermögenswert. Wer einen Großteil seines Ersparten in eine Immobilie steckt, hat wenig Spielraum für andere Investitionen. Das Wertentwicklungsrisiko hängt stark am Standort: Innerhalb derselben Postleitzahl in Fellbach oder Kernen können Hanglage am Kappelberg und Wohnlage an einer Durchgangsstraße in der Preisentwicklung weit auseinanderliegen.
Hinzu kommt die eingeschränkte Mobilität. Ein Eigenheim lässt sich nicht kurzfristig auflösen, ein Verkauf dauert Monate, manchmal länger. Wer beruflich flexibel bleiben muss oder noch nicht weiß, wo er in zehn Jahren leben will, sollte das ernstnehmen.
Instandhaltungskosten werden häufig unterschätzt. Als Richtwert gilt, monatlich einen Euro bis zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Rücklage einzuplanen. Bei einem älteren Haus im Rems-Murr-Kreis kann das schnell mehr werden, vor allem wenn Dach, Heizung oder Fenster in absehbarer Zeit fällig sind. Unser Architekt schaut sich solche Punkte bei Kaufberatungen regelmäßig an und kennt die typischen Schwachstellen.
Finanzierung: die entscheidenden Stellschrauben
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Kreditkonditionen erhalten Sie. Als Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent), Notar, Grundbuch und Maklerprovision, sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Das sind beim Hauskauf im Remstal schnell 25.000 bis 50.000 Euro oder mehr, je nach Kaufpreis.
Beim Darlehen selbst lohnt es sich, die Zinsbindung bewusst zu wählen und Sondertilgungsoptionen zu vereinbaren. Wer heute zu einem günstigen Zeitpunkt abschließt, sichert sich damit langfristige Planbarkeit. KfW-Förderprogramme und Wohnriester können die Gesamtkosten spürbar senken, sind aber an Voraussetzungen geknüpft, die Sie vorab prüfen sollten.
Steuerliche Aspekte beim Eigenheim
Selbst genutztes Wohneigentum wird steuerlich in einem wichtigen Punkt begünstigt: Verkaufen Sie Ihr Eigenheim, fällt keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Die sonst übliche zehnjährige Haltefrist gilt in diesem Fall nicht. Das ist für viele Eigentümer ein relevanter Vorteil, der beim Verkauf bares Geld bedeutet.
Laufende Steuervorteile gibt es für selbst genutzte Immobilien kaum, keine Abschreibung, keine Werbungskosten. Eine Ausnahme bilden Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen, die Sie anteilig von der Steuer absetzen können. Energetische Sanierungsmaßnahmen werden ebenfalls steuerlich gefördert, über drei Jahre verteilt mit insgesamt bis zu 20 Prozent der Kosten.
Kaufentscheidung: worauf es wirklich ankommt
Die Lage bleibt der wichtigste Faktor, und zwar nicht nur im Vergleich zwischen Städten, sondern innerhalb einer Gemeinde. In Fellbach, Waiblingen und Kernen im Remstal gibt es deutliche Preisunterschiede je nach Mikrolage, Lärmbelastung und Erschließung. Bodenrichtwerte können Sie kostenlos über BORIS-BW einsehen, sie geben zumindest eine erste Orientierung.
Den Zustand der Immobilie sollten Sie vor dem Kauf von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen. Baujahr und Energieausweis sagen einiges aus, ersetzen aber keine Inaugenscheinnahme vor Ort. Wer bei diesem Schritt spart, zahlt oft kurz nach dem Einzug drauf.