Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Obendrauf kommen Steuern, Notargebühren, Grundbuchkosten und häufig eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Kaufpreis summieren sich diese Posten auf 10–15 % des Kaufpreises, und sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bestritten werden, weil die meisten Banken sie nicht mitfinanzieren.
Was draufkommt und warum
Die vier klassischen Blöcke der Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und sonstige Prüfkosten. Entscheidend ist: Die ersten drei sind nicht verhandelbar, sie entstehen mit der Beurkundung, egal ob der Kauf reibungslos läuft oder nicht.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises. Das ist weder der günstigste Satz in Deutschland (Bayern liegt bei 3,5 %) noch der teuerste (mehrere Bundesländer berechnen 6,5 %), aber deutlich genug, um bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro glatte 25.000 Euro Steuer auszulösen. Bemessungsgrundlage ist der Gesamtkaufpreis im Kaufvertrag. Wer bewegliches Inventar, also zum Beispiel eine Einbauküche oder Gartengeräte, separat ausweist und bewertet, kann den steuerpflichtigen Anteil legal reduzieren. Das lohnt sich, sollte aber sauber dokumentiert sein.
Notar- und Grundbuchkosten sind bundeseinheitlich im GNotKG geregelt, also kein regionaler Unterschied. Für Beurkundung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung zugunsten der finanzierenden Bank landen Sie zusammen bei rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Das Grundbuchamt ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen, nicht mehr wie früher in Fellbach.
Maklerprovision im Remstal
Die ortsübliche Maklerprovision liegt bei uns im Remstal bei je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer. Seit Dezember 2020 gilt nach §§ 656c/656d BGB das Prinzip der symmetrischen Teilung: Der Käufer kann nie mehr zahlen als der Verkäufer. Wer als Käufer ohne Makler kauft, spart diesen Betrag, trägt aber die gesamte Sucharbeit und das Bewertungsrisiko selbst.
Weitere Kostenpunkte, die oft vergessen werden
Neben den vier Hauptblöcken gibt es Posten, die in der ersten Kalkulation gerne fehlen:
- Bausachverständiger: Eine Beurteilung vor dem Kauf kostet 500–1.500 EUR, kann aber vor teuren Überraschungen schützen. Aus unserer Planungspraxis kennen wir Fälle, bei denen diese Ausgabe das Mehrfache gespart hat.
- Bankkosten: Viele Institute berechnen eine Wertermittlungsgebühr von 300–500 EUR, und Bereitstellungszinsen entstehen, sobald das Darlehen nicht abgerufen wird, in der Regel ab dem dritten Monat.
- Wohngebäudeversicherung: Ab dem Tag des Eigentumsübergangs sind Sie als Eigentümer in der Pflicht. Wer vermietet, braucht zusätzlich eine Grundbesitzerhaftpflicht.
Beispielrechnung für das Remstal
Ein Einfamilienhaus in Fellbach zu einem Kaufpreis von 600.000 Euro. Die Nebenkosten in der Kurzfassung:
- Grunderwerbsteuer 5,0 %: 30.000 EUR
- Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %): 10.800 EUR
- Maklerprovision Käuferanteil 3,57 %: 21.420 EUR
- Bausachverständiger: ca. 1.000 EUR
Das ergibt rund 63.000 EUR, also gut 10,5 % des Kaufpreises, die vor Einzug bereits verausgabt sind. Diesen Betrag sollten Sie beim Gespräch mit Ihrer Bank von Anfang an einplanen, nicht erst, wenn der Notartermin feststeht.