Immobilienfinanzierung meint die gezielte Kombination aus Eigen- und Fremdkapital, mit der ein Kauf, ein Neubau oder eine größere Sanierung bezahlt wird. Da Kaufpreise in Fellbach, Kernen oder Waiblingen heute schnell in den sechsstelligen Bereich steigen, decken die meisten Käufer 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises über Darlehen ab. Wer das Darlehen gut strukturiert, spart über die Laufzeit leicht einen fünfstelligen Betrag. Wer es schlecht strukturiert, zahlt ihn drauf.
Welche Darlehensform passt wozu
Das Annuitätendarlehen ist der Standard: Sie zahlen monatlich eine gleichbleibende Rate, die Zins und Tilgung enthält. Mit zunehmender Tilgung sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Je nach anfänglicher Tilgungshöhe ist das Darlehen nach 25 bis 35 Jahren vollständig zurückgezahlt.
Bausparverträge sichern den Darlehenszins schon beim Vertragsabschluss, oft Jahre vor der Auszahlung. Die Zinsen liegen in der Ansparphase niedrig, das Darlehen ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Das macht Bauspardarlehen interessant, wenn Sie in fünf bis zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung erwarten und das Zinsänderungsrisiko begrenzen wollen.
KfW-Förderdarlehen ergänzen die klassische Bankfinanzierung. Das Wohneigentumsprogramm stellt bis zu 100.000 Euro zu Konditionen bereit, die unter dem Marktzins liegen. Für klimafreundlichen Neubau gibt es höhere Beträge. Diese Programme werden über Ihre Hausbank beantragt, nicht direkt bei der KfW.
Beleihungswert und Konditionen
Banken finanzieren nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert der Immobilie. Der liegt in der Regel etwas unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitspuffer einrechnet. Entscheidend für den Zinssatz ist der sogenannte Beleihungsauslauf: Wer das Darlehen auf 60 Prozent des Beleihungswerts begrenzt, bekommt die besten Konditionen. Bis 80 Prozent bleibt der Aufschlag moderat. Darüber hinaus, bei einer Vollfinanzierung, steigt der Zins spürbar, häufig um 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte.
Als Faustregel gilt: mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital einbringen und die Erwerbsnebenkosten vollständig aus eigener Tasche zahlen. In Baden-Württemberg zählen dazu die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision, falls eine fällig wird. Diese Kosten finanziert keine Bank.
Zinsbindung und Tilgung
Kurze Zinsbindungen von 5 bis 10 Jahren starten meist mit einem niedrigeren Zinssatz. Das Risiko: Liegt das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung deutlich höher, steigt Ihre monatliche Belastung erheblich.
Lange Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren kosten in der Regel einen kleinen Aufschlag, geben dafür aber Planungssicherheit. Nach zehn Jahren haben Sie gesetzlich das Recht, das Darlehen mit sechsmonatiger Frist zu kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein unterschätzter Vorteil langer Laufzeiten.
Zur Tilgungshöhe: Mit einem Anfangstilgungssatz von 2 Prozent dauert die Rückzahlung deutlich länger als mit 3 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung ist das Darlehen oft nach rund 23 Jahren abbezahlt. Viele Banken erlauben zudem Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, ohne Zusatzkosten. Diese Option sollten Sie vertraglich fixieren, auch wenn Sie im ersten Jahr keine Sondertilgung planen.
Bonität und Absicherung
Banken prüfen Einkommensnachweise, Kontobewegungen und SCHUFA-Daten. Als Richtwert gilt: Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Negative SCHUFA-Einträge führen häufig zur Ablehnung, manchmal reicht schon ein vergessenes Inkassoverfahren.
Zur Absicherung empfehlen Finanzberater in der Regel eine Risikolebensversicherung. Sie springt ein, wenn der Hauptverdiener stirbt, und stellt sicher, dass die Familie das Darlehen weiter bedienen oder ablösen kann. Eine Risikolebensversicherung ist deutlich günstiger als eine Restschuldversicherung, die die Bank manchmal anbietet oder sogar empfiehlt. Lassen Sie sich dazu unabhängig beraten.