Wer eine Immobilie finanziert, bekommt von Banken zunächst den Sollzins genannt. Dieser Wert sagt aber nur, wie teuer die eigentliche Zinslast ist. Der Effektivzins geht weiter: Er fasst alle preisbestimmenden Kosten eines Kredits zu einer einzigen Jahreskennzahl zusammen und erlaubt damit erstmals einen echten Vergleich verschiedener Angebote. Banken sind gesetzlich verpflichtet, ihn auszuweisen, geregelt in der Preisangabenverordnung.
Sollzins und Effektivzins: der Unterschied
Der Sollzins, früher Nominalzins genannt, beziffert ausschließlich die Verzinsung der geliehenen Summe. Bearbeitungsgebühren, ein eventuelles Disagio oder Vermittlungsprovisionen bleiben dabei außen vor. Der Effektivzins rechnet diese Positionen ein und zeigt, was das Darlehen Sie jährlich tatsächlich kostet.
Die Differenz zwischen beiden Werten ist kein kosmetisches Detail. Enthält ein Angebot ein hohes Disagio oder nennenswerte Bearbeitungskosten, kann der Effektivzins deutlich über dem beworbenen Sollzins liegen. Bei seriös kalkulierten Angeboten ist der Abstand gering. Je größer er ausfällt, desto mehr lohnt sich ein genauer Blick auf die Nebenkosten.
Was im Effektivzins steckt und was nicht
Eingerechnet werden Bearbeitungsgebühren, das Disagio, Vermittlungsprovisionen sowie laufende Verwaltungskosten des Darlehens. Nicht im Effektivzins enthalten sind dagegen Kosten, die außerhalb des eigentlichen Kreditvertrags entstehen: Notarkosten, Grundbuchgebühren und Schätzkosten des Gutachters. Diese Positionen fallen beim Immobilienkauf in der Regel zusätzlich an. Beim Kauf einer Immobilie in Fellbach oder Kernen im Remstal kommen damit neben der Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent noch Notar- und Grundbuchkosten obendrauf, die im ausgewiesenen Effektivzins nirgends auftauchen.
Bereitstellungszinsen für Darlehensteile, die Sie noch nicht abgerufen haben, tauchen im Effektivzins ebenfalls oft nicht auf. Gerade bei Neubauten oder größeren Sanierungen, bei denen das Geld in Tranchen abgerufen wird, kann das die tatsächliche Belastung spürbar erhöhen. Fragen Sie die Bank direkt danach.
Angebote vergleichen
Entscheidend beim Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote ist der Effektivzins, nicht der Sollzins. Ein Darlehen mit niedrigem Nominalzins, aber spürbarem Disagio kann am Ende teurer sein als ein Angebot mit etwas höherem Sollzins ohne Nebenkosten. Der Effektivzins deckt genau solche Verschiebungen auf.
Über eine längere Laufzeit summieren sich selbst wenige Zehntel Prozentpunkte Unterschied zu erheblichen Beträgen. Es lohnt sich, mehrere Angebote einzuholen und dabei unabhängige Berater oder Vergleichsportale hinzuzuziehen.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Der Effektivzins gilt immer nur für die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Was danach passiert, also zu welchen Konditionen Sie die Anschlussfinanzierung abschließen können, steht heute noch nicht fest. Die Gesamtkosten bis zur Volltilgung hängen damit von mehr als nur dem ersten Effektivzins ab.
Längere Zinsbindungen bieten Planungssicherheit, gehen aber häufig mit einem etwas höheren Effektivzins einher. Dieser Aufschlag ist der Preis für die Absicherung gegen steigende Zinsen. Ob er gerechtfertigt ist, hängt von Ihrer persönlichen Risikoneigung und der Gesamtsituation ab.
Sondertilgungen im Blick behalten
Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen. Der ausgewiesene Effektivzins bildet diese Möglichkeit nicht ab, weil unklar ist, ob und wann Sie davon Gebrauch machen. Darlehen mit Sondertilgungsoptionen können einen geringfügig höheren Effektivzins haben als starre Produkte. Die Flexibilität ist das wert, wenn sich Ihre Einkommenssituation im Laufe der Finanzierung verändert oder Sie etwa nach dem Verkauf einer anderen Immobilie eine größere Summe einbringen können. Aus der Planung von Neubauten und Sanierungen kennen wir Situationen, in denen genau das den Unterschied macht.
Häufige Frage: Kann ich zwei Angebote direkt per Effektivzins vergleichen, obwohl die Zinsbindungsfristen unterschiedlich lang sind?
Nicht ohne Vorbehalt. Der Effektivzins macht Angebote mit gleicher Laufzeit und gleicher Zinsbindung gut vergleichbar. Unterscheiden sich die Bindungsfristen, etwa fünf Jahre bei einem und zehn Jahre beim anderen Angebot, zeigt der Effektivzins nur den jeweiligen Zeitraum. Was danach kommt, ist offen. In diesem Fall sollten Sie beide Szenarien durchrechnen: Was kostet die günstigere Erstfinanzierung, wenn die Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen fällig wird? Ein unabhängiger Berater kann Ihnen diese Vergleichsrechnung aufmachen.