Ein Bungalow ist ein freistehendes Einfamilienhaus, das vollständig auf einer einzigen Ebene organisiert ist. Treppen gibt es weder innen noch außen, was echte Barrierefreiheit von der ersten Planungslinie an ermöglicht. Der Begriff stammt aus der kolonialen Architektur Indiens und geht auf das bengalische Wort für ein ebenerdiges Landhaus zurück. Was ihn vom klassischen Einfamilienhaus unterscheidet, ist nicht der Stil, sondern das Grundprinzip: alle Räume, ein Geschoss.
Was den Bungalow im Grundriss ausmacht
Die einfachste und häufigste Form ist der rechteckige oder quadratische Bungalow mit einem klar strukturierten Grundriss: Eingang, großzügiger Wohnbereich mit direktem Terrassenzugang, davon abgetrennter Schlafbereich. Wer mehr Privatsphäre zwischen Wohn- und Schlafzone will, wählt oft den L-förmigen Winkelbungalow. Die beiden Flügel ermöglichen eine natürliche Zonierung, und der einspringende Winkel schützt die Terrasse vor Einsicht.
Aufwendiger ist der U-förmige Bungalow mit drei Flügeln, die einen Innenhof oder eine geschützte Terrasse umschließen. Das gibt dem Gebäude einen mediterranen Ateliumi-Charakter, verlangt aber sehr große Grundstücke und ist entsprechend teurer in Bau und Betrieb.
Grundstück und Bebauungsplan: der entscheidende Engpass
Wer einen Bungalow plant, braucht deutlich mehr Grundfläche als bei einem zweigeschossigen Haus mit gleicher Wohnfläche. Für rund 120 Quadratmeter Wohnfläche sind typischerweise 150 bis 200 Quadratmeter überbaute Fläche nötig, hinzu kommen Abstandsflächen zu den Nachbarn. In Baden-Württemberg richtet sich das nach der LBO, und die Anforderungen sind dort teils anders als in anderen Bundesländern. Als Faustregel gilt: Unter 600 bis 800 Quadratmeter Grundstück wird es für einen kompakten Bungalow eng, für eine komfortable Lösung mit Garten und geschützter Terrasse sind 1.000 Quadratmeter und mehr sinnvoll.
Im Remstal stellt genau das den eigentlichen Engpass dar. Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen liegen am oberen Ende der Kreiswerte, bei 400 bis über 600 Euro je Quadratmeter. Ein Grundstück, das groß genug für einen Bungalow ist, schlägt hier erheblich zu Buche. Dazu kommt: Der Bebauungsplan muss ein Vollgeschoss zulassen, die Grundflächenzahl (meist 0,3 bis 0,4) begrenzt die überbaubare Fläche, und manche Bebauungspläne schreiben Dachformen oder Traufhöhen vor, die mit dem typischen Bungalow-Erscheinungsbild kollidieren. Vor dem Grundstückskauf lohnt ein Blick in den Bebauungsplan, am besten über die zuständige Baubehörde: Fellbach und Waiblingen verfügen als Große Kreisstädte über eine eigene untere Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Kosten: Bau und Betrieb
Der Bungalow ist im Bau teurer als ein vergleichbares zweigeschossiges Haus. Der Grund ist simpel: Bei gleicher Wohnfläche sind Dach- und Fundamentfläche doppelt so groß. Das treibt Materialmengen, Dämmflächen und Handwerkerkosten nach oben. Als Orientierung gelten schlüsselfertige Baukosten von grob 2.500 bis 4.000 Euro je Quadratmeter, je nach Ausstattung und Grundrissform. Ein 120-Quadratmeter-Bungalow kommt damit ohne Grundstück auf 300.000 bis knapp 500.000 Euro.
Im Betrieb fallen ebenfalls höhere Kosten an als bei mehrstöckigen Gebäuden: Die große Dachfläche ist die kritischste Stelle für Wärmeverluste. Hochwertige Dachdämmung (30 bis 40 Zentimeter), eine gedämmte Bodenplatte und Dreifachverglasung sind beim Bungalow keine Extras, sondern wirtschaftliche Notwendigkeit. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen eine Wärmepumpe in Kombination mit Photovoltaik auf dem Flachdach sehr gut funktioniert: Die ebene Dachfläche lässt sich optimal ausrichten, und der Wärmebedarf lässt sich mit einem gut gedämmten Bungalow in Richtung Effizienzhaus-55 oder -40 drücken.
Wert und Nachfrage
Demografischer Wandel und der Wunsch nach ebenerdigen Wohnlösungen haben dazu geführt, dass Bungalows in der Nachfrage stabil geblieben sind, auch in Lagen, wo ähnlich dimensionierte Einfamilienhäuser zuletzt etwas nachgegeben haben. Die Kombination aus Barrierefreiheit, direktem Gartenzugang und überschaubarer Haustechnik spricht Familien mit kleinen Kindern genauso an wie Eigentümer, die langfristig im Haus wohnen bleiben wollen. Das hat Auswirkungen auf die Vermarktung: Ein gepflegter Bungalow in guter Lage im Remstal erreicht eine breitere Käufergruppe, als man zunächst annehmen würde. Was den Verkehrswert stützt, ist auch der eingeschränkte Nachschub: Passende Grundstücke sind rar, Neubauten in dieser Form entstehen selten.