Barrierefreiheit beschreibt den Zustand, in dem Gebäude und Wohnungen von Menschen mit körperlichen Einschränkungen selbständig und ohne fremde Hilfe genutzt werden können. Der Begriff klingt nach Sozialpolitik, hat aber handfeste Konsequenzen für jeden, der heute verkauft oder in den nächsten Jahren verkaufen wird: Schon jetzt ist barrierearmer Wohnraum knapp, und der demografische Druck auf den Markt wird größer, nicht kleiner.
Was die Norm vorschreibt
Die zentrale technische Referenz ist die DIN 18040, die in zwei Teile aufgeteilt ist: Teil 1 gilt für öffentlich zugängliche Gebäude, Teil 2 für Wohngebäude. Für Sie als Eigentümer ist Teil 2 der relevante.
Wohngebäude nach DIN 18040-2 verlangen schwellenlose Zugänge mit maximal zwei Zentimetern Höhenversatz, Türbreiten von mindestens 80 Zentimetern innerhalb der Wohnung und eine Bewegungsfläche im Bad von 1,20 mal 1,20 Metern. Die Dusche soll bodenbündig eingebaut sein, der Balkon schwellenlos erreichbar. Wichtig: Haltegriffe müssen nicht zwingend montiert sein, die Konstruktion muss aber so vorbereitet sein, dass sie sich nachrüsten lassen, ohne die Wand aufstemmen zu müssen.
Öffentliche Gebäude unterliegen strengeren Anforderungen: Aufzüge ab dem dritten Obergeschoss, Türbreiten von mindestens 90 Zentimetern und Bewegungsflächen von 1,50 mal 1,50 Metern für Rollstuhlnutzer. Diese Vorgaben spielen für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit gewerblichem Erdgeschoss oder gemischter Nutzung eine Rolle.
Was die Landesbauordnung dazu sagt
Die gesetzlichen Pflichten beim Neubau regelt in Baden-Württemberg die Landesbauordnung (LBO BW), und die weicht an einigen Stellen von dem ab, was andere Bundesländer vorschreiben. Bei Neubauten mit mindestens drei Wohnungen verlangt die LBO BW eine barrierefreie Erschließung und mindestens eine vollständig barrierefrei nutzbare Wohnung. Wer in Fellbach oder Waiblingen baut, reicht den Bauantrag bei der jeweiligen unteren Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt ein. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Befreiungen vom Barrierefreiheitsgebot sind möglich, wenn die technische Umsetzung unverhältnismäßig aufwendig ist, wenn Denkmalschutzauflagen entgegenstehen oder wenn die Kosten wirtschaftlich nicht zumutbar sind. Die Baubehörde entscheidet das im Einzelfall, und aus der Planung kennen wir Fälle, in denen mobile Rampen als gleichwertige Alternativlösung anerkannt wurden. Beim Umbau von Bestandsgebäuden greift eine Nachrüstpflicht, sobald wesentliche Änderungen vorgenommen werden.
Was der Umbau kostet und was gefördert wird
Die Spanne ist groß. Eine bodengleiche Dusche mit entsprechendem Einbau kostet zwischen 3.000 und 8.000 Euro, ein barrierefreies Bad insgesamt 8.000 bis 20.000 Euro. Ein Treppenlift liegt je nach Modell bei 3.500 bis 15.000 Euro, ein nachträglich eingebauter Aufzug kann 20.000 bis 50.000 Euro kosten. Eine einzelne Türverbreiterung ist für 500 bis 1.500 Euro zu haben.
Das KfW-Programm 455-B (Barrierereduzierung) gewährt einen Zuschuss von zehn Prozent auf die förderfähigen Kosten, maximal 6.250 Euro pro Wohneinheit. Voraussetzung ist eine Mindestinvestition von 2.000 Euro. Das Programm steht nicht nur Eigentümern offen, die selbst einziehen, sondern auch Vermietern und Eigentümergemeinschaften. Es lässt sich mit anderen KfW-Programmen kombinieren.
Wer Pflegeleistungen bezieht, kann zusätzlich einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro von der Pflegekasse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen beantragen. Beide Wege schließen sich nicht aus.
Steuerliche Behandlung für Selbstnutzer und Vermieter
Für Selbstnutzer kommt ein Abzug als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG in Betracht, wenn der Umbau medizinisch notwendig ist und ein ärztliches Attest vorliegt. Abgezogen wird die zumutbare Eigenbelastung, die je nach Einkommen zwischen einem und sieben Prozent liegt. Nur was darüber hinausgeht, mindert die Steuer. Achtung: Wer den KfW-Zuschuss in Anspruch nimmt, kann dieselben Kosten nicht gleichzeitig über § 33 EStG geltend machen.
Vermieter stehen steuerlich günstiger. Sie setzen die Umbaukosten vollständig als Werbungskosten ab, ohne Einkommensgrenze. Handwerkerleistungen, die nicht auf Herstellung, sondern auf Instandhaltung zielen, lassen sich zudem mit 20 Prozent der Lohnkosten direkt von der Steuerschuld abziehen, bis zu 1.200 Euro im Jahr. Nach einem Umbau ist eine Modernisierungsmieterhöhung möglich: Acht Prozent der dauerhaft aufgewendeten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Was das für den Verkaufswert bedeutet
Barrierefreie oder zumindest barrierearme Wohnungen erzielen bei entsprechender Zielgruppe Preisaufschläge von fünf bis zehn Prozent. Entscheidender als der Aufschlag ist die Nachfrageverbreiterung: Ein Objekt, das auch für Käufer mit Mobilitätseinschränkungen oder für Familien geeignet ist, die vorausschauend planen, hat schlicht mehr potenzielle Käufer.
Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen, sind die absoluten Beträge entsprechend hoch, und jede Eigenschaft, die den Käuferkreis erweitert, wirkt sich spürbar auf den erzielbaren Preis aus. Wer heute ohne akuten Bedarf umbaut und dabei sauber dokumentiert, was nach welchem Standard ausgeführt wurde, hat beim Verkauf ein klares Argument in der Hand.