Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Wohngebäude, das von einer einzelnen Haushaltseinheit bewohnt wird und auf einem eigenen Grundstück steht. Es hat keine gemeinsamen Wände mit Nachbargebäuden, gehört einer einzigen Eigentümerpartei und bildet die vollständige Immobilie inklusive Grund und Boden. Im deutschen Sprachgebrauch steht der Begriff für das klassische Eigenheim und ist gleichzeitig die teuerste und gefragteste Wohnform im Bestand.
Bauweise: Massiv, Fertig oder Holz
Wer neu baut, hat im Wesentlichen drei Wege zur Auswahl. Das Massivhaus aus Ziegel oder Kalksandstein gilt als langlebig, schallgedämmt und individuell planbar. Die Bauzeit liegt je nach Größe bei acht bis zwölf Monaten, der Preis entsprechend höher als bei vorgefertigten Lösungen. Das Fertighaus überzeugt durch kurze Montagezeiten und kalkulierbare Kosten; die Holzrahmenbauweise ist dabei ökologisch vergleichsweise günstig, hat aber eine kürzere Lebensdauer als Massivbau. Holzblockbauten und Modulhäuser spielen im Remstal eine Nebenrolle, sind jedoch als Ersatzbau auf bestehenden Grundstücken gelegentlich ein Thema, das unser Architekt bei der ersten Beratung durchspielt.
Aus der Planung kennen wir: Die Entscheidung für die Bauweise bestimmt nicht nur die Kosten heute, sondern auch den Sanierungsaufwand in zwanzig Jahren. Wer ein Bestandsobjekt kauft, sollte die Bauweise frühzeitig einordnen.
Was ein Einfamilienhaus kostet
Der Grundstücksanteil ist im Remstal erheblich. Bodenrichtwerte liegen in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand des Kreises und können je nach Lage zwischen 400 und über 600 EUR/m² erreichen. Innerhalb derselben Postleitzahl klaffen Hanglagen am Kappelberg und Lagen an Durchgangsstraßen dabei weit auseinander. Aktuelle Bodenrichtwerte können Sie über BORIS-BW kostenlos abrufen; für belastbare Einschätzungen ist der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder, für Fellbach, der eigene städtische Gutachterausschuss zuständig.
Zu den reinen Baukosten kommen beim Kauf eines bestehenden Einfamilienhauses die Nebenkosten. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notarkosten und Grundbuchgebühren nach dem bundeseinheitlichen GNotKG sowie, bei Einschaltung eines Maklers, die ortsübliche Provision von je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer. Insgesamt sollten Sie als Käufer zwischen 12 und 15 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis einkalkulieren. Wer das unterschätzt, gerät bei der Finanzierung schnell in Engpässe.
Vorteile, die den Preis rechtfertigen
Das Einfamilienhaus steht in keiner Eigentümergemeinschaft. Es gibt keine Hausverwaltung, keine Versammlungen, keine Beschlüsse Dritter über das eigene Eigentum. Wer Garten, Grundriss oder Fassade verändern will, entscheidet das allein, im Rahmen des Baurechts. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde sind Genehmigungsverfahren direkt vor Ort, für Objekte in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern im Einzugsgebiet Stuttgarts ist strukturell hoch. Die Pendlerlage ins Stuttgarter Zentrum macht den Rems-Murr-Kreis für Familien attraktiv, die Stadtflächenpreise scheuen. Das stützt die Wiederverkaufswerte, macht aber gleichzeitig den Einstieg teuer.
Was Sie nicht unterschätzen sollten
Vier freistehende Außenwände bedeuten mehr Wärmeverlust als bei einem Doppel- oder Reihenhaus. Die Heizkosten liegen entsprechend höher, und mit den gestiegenen Energiepreisen ist der Unterschied spürbar. Auch die laufende Instandhaltung liegt allein beim Eigentümer: Dach, Fassade, Heizung, Garten. Als Faustregel für die Rücklagenbildung gelten ein bis zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr.
Wer vergleicht: Ein Doppelhaus kostet in der Herstellung typischerweise 15–25 Prozent weniger bei nur einer gemeinsamen Wand und kleinerem Grundstück. Ein Reihenhaus spart nochmals mehr, schränkt aber Privatsphäre und Gestaltungsspielraum weiter ein. Der Bungalow ist barrierefrei und für ältere Eigentümer attraktiv, benötigt aber eine größere Grundstücksfläche für dieselbe Wohnfläche und wird dadurch in Lagen wie Fellbach oder Kernen schnell kostspielig. Jeder Haustyp ist ein anderer Kompromiss zwischen Preis, Lage und Eigenständigkeit.