Ein Immobilienkaufvertrag wird erst mit der notariellen Beurkundung rechtlich wirksam. Das bedeutet: Die Unterschrift auf einem privaten Entwurf bindet niemanden, eine mündliche Einigung schon gar nicht. Erst wenn ein Notar den Vertrag vorliest, beide Parteien unterschreiben und der Notar sein Siegel setzt, entfaltet das Geschäft seine Wirkung. Dieses Formerfordernis ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt und gilt bundesweit ohne Ausnahme.
Wann ist eine Beurkundung vorgeschrieben?
Die Beurkundungspflicht trifft alle Geschäfte, die unmittelbar Grundeigentum übertragen oder daran Rechte begründen. Im Alltag eines Eigentümerverkaufs bedeutet das:
- Grundstückskaufverträge, egal ob bebaut oder unbebaut
- Bauträgerverträge, die Kauf und Bauverpflichtung verbinden
- Bestellung oder Übertragung von Erbbaurechten
- Schenkungen von Grundstücken und Eigentumswohnungen
Wer glaubt, mit einem Handschlag oder einer signierten E-Mail auf der sicheren Seite zu sein, irrt. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig, nicht anfechtbar, sondern schlicht unwirksam.
Wie läuft der Notartermin ab?
Den Vertragsentwurf erstellt der Notar auf Basis der Angaben beider Parteien. Käufer, die als Verbraucher gelten, müssen den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Diese Frist dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen und ist kein bürokratischer Leerlauf.
Beim Termin selbst liest der Notar den gesamten Vertragstext vor, erläutert unklare Stellen und belehrt beide Seiten über Rechte und Pflichten. Danach unterzeichnen alle Beteiligten, zuletzt der Notar. Damit ist die Beurkundung vollzogen. Änderungen am Vertrag nach diesem Moment erfordern eine erneute Beurkundung.
Was kostet die Beurkundung?
Die Notargebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Einen regionalen Preisunterschied gibt es nicht: Der Notar in Waiblingen rechnet nach denselben Tabellen ab wie jeder andere Notar in Deutschland.
Als grobe Orientierung gilt, dass Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Haus in Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte teils über 600 EUR/m² liegen und Kaufpreise entsprechend hoch sind, kommen da schnell vierstellige Beträge zusammen. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten.
Was Eigentümer praktisch wissen sollten
Für Sie als Verkäufer sind beim Thema Beurkundung vor allem diese Punkte relevant:
- Den Notar wählt in der Regel der Käufer, Sie haben aber ein Mitspracherecht und können auf Änderungen im Entwurf bestehen.
- Lesen Sie den Entwurf sorgfältig, bevor Sie zum Termin fahren. Unklarheiten lassen sich vorab klären, nicht im Nachhinein.
- Vollmachten für abwesende Parteien müssen ebenfalls notariell beglaubigt oder beurkundet sein.
- Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Der Notar leitet alle notwendigen Schritte dort ein, Sie müssen selbst nichts veranlassen.