Im Immobilienrecht steht der Begriff Belastung für Rechte, die Dritten an Ihrem Grundstück oder Gebäude zustehen und die Sie als Eigentümer in dem einschränken, was Sie damit tun dürfen oder müssen. Diese Rechte sind im Grundbuch festgehalten und wirken gegenüber jedem Käufer, der die Immobilie später erwirbt. Je nach Art und Umfang einer Belastung kann sie den Verkehrswert erheblich drücken.
Welche Belastungen gibt es
Die häufigsten Belastungen sind Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken sichern Darlehen ab und geben dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsausfall die Zwangsversteigerung zu betreiben. Das kennen wir aus fast jedem Verkauf, den wir im Remstal begleiten: In der Regel ist eine oder mehrere Grundschulden eingetragen, die aus der ursprünglichen Finanzierung stammen.
Daneben gibt es grundstücksbezogene Rechte wie Dienstbarkeiten. Ein Wegerecht verpflichtet Sie, dem Nachbarn die Durchfahrt zu dulden. Ein Leitungsrecht gestattet dem Versorgungsunternehmen, Kabel oder Rohre über Ihr Grundstück zu führen. Diese Rechte bleiben bestehen, egal wer das Grundstück kauft.
Deutlich tiefer in die Verfügungsfreiheit greifen Nießbrauch- und Wohnrechte ein. Beim Nießbrauch darf eine Person Ihre Immobilie vollständig nutzen und die Erträge einziehen, beim Wohnrecht bestimmte Räume oder das ganze Haus bewohnen. Beide Rechte bestehen häufig lebenslang und lassen sich nicht einseitig kündigen.
Wo steht das im Grundbuch
Grundpfandrechte finden sich in Abteilung III des Grundbuchs, alle weiteren Lasten und Beschränkungen in Abteilung II. Die Reihenfolge der Eintragungen ist nicht nur formale Ordnung: Bei einer Zwangsversteigerung bestimmt der Rang, welches Recht zuerst bedient wird. Ein nachrangig eingetragener Gläubiger geht im Ernstfall leer aus.
Das Grundbuchamt ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Einsehen darf das Grundbuch, wer ein berechtigtes Interesse nachweist. Käufer bekommen Einsicht, Eigentümer sowieso. Der Notar legt die Eintragungen vor Vertragsschluss aus und erklärt deren rechtliche Bedeutung. Die wirtschaftliche Bewertung, also was eine Belastung für den Preis bedeutet, liegt aber bei Ihnen.
Was Belastungen für den Verkauf bedeuten
Grundschulden aus der Finanzierung sind beim Verkauf der Regelfall und kein Problem: Der Erlös aus dem Kaufpreis fließt zur Ablösung des Darlehens, die Bank erteilt die Löschungsbewilligung, und das Grundbuchamt streicht den Eintrag. Der Ablauf ist bei uns im Remstal genauso standardisiert wie bundesweit.
Anders verhält es sich mit Dienstbarkeiten, die das Grundstück dauerhaft prägen. Ein Leitungsrecht entlang des Gartens oder ein Wegerecht für den Nachbarn bleiben eingetragen und gehen auf den Käufer über. Das ist kein Hindernis, muss aber in der Preisfindung berücksichtigt werden. Käufer reagieren empfindlich, wenn sie im Kaufvertrag von solchen Rechten überrascht werden.
Wohnrechte und Nießbrauch sind die komplexesten Fälle. Solange der Berechtigte lebt, kann der Eigentümer die Immobilie weder selbst nutzen noch frei vermieten. Der Verkehrswert sinkt entsprechend, weil der Käufer die volle wirtschaftliche Nutzung erst nach Erlöschen des Rechts erhält. Wie stark der Abschlag ausfällt, hängt vom Alter des Berechtigten und der Art des Rechts ab. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises kann dazu Auskunft geben.
Löschung: Wann und wie
Grundpfandrechte erlöschen nicht automatisch mit der Darlehenstilgung. Die Bank muss eine Löschungsbewilligung erteilen, und Sie müssen die Löschung aktiv beim Grundbuchamt beantragen. Viele Eigentümer versäumen das und verkaufen Jahre später eine Immobilie mit längst erledigten, aber noch eingetragenen Schulden. Das kostet Zeit beim Notar und sorgt für Rückfragen beim Käufer.
Dienstbarkeiten können nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Dann sollte die Löschung zügig beantragt werden, damit das Grundbuch den tatsächlichen Stand widerspiegelt.