Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem prozentualen Anteil des Beleihungswerts eine Bank bereit ist, ein Darlehen zu gewähren. Sie ist kein gesetzlicher Fixwert, sondern eine interne Größe des jeweiligen Kreditinstituts. Ihr Zweck ist es, einen Sicherheitspuffer einzubauen: Falls ein Kredit platzt und die Immobilie verwertet werden muss, soll die Bank ihre Kosten decken können, ohne auf einem Verlust sitzenzubleiben.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze: der Unterschied zählt
Bevor die Beleihungsgrenze greift, legt die Bank den Beleihungswert fest, also den Wert, der ihr als Berechnungsbasis dient. Dieser Wert liegt in aller Regel unter dem tatsächlichen Verkehrswert, weil die Bank konjunkturelle Schwankungen, Leerstände und mögliche Verwertungskosten bereits herausrechnet. Erst auf diesen konservativ angesetzten Beleihungswert wird dann die Beleihungsgrenze angewendet.
Typisch sind Beleihungsgrenzen zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Bei Pfandbriefen gilt gesetzlich ein Maximum von 60 Prozent. Für Käufer bedeutet das konkret: Der Betrag, den die Bank zu günstigen Standardkonditionen finanziert, liegt oft spürbar unter dem Kaufpreis. Die Differenz muss entweder aus Eigenkapital stammen oder über teurere Nachrangdarlehen gedeckt werden.
Was passiert, wenn der Kaufpreis darüber liegt
Sobald der gewünschte Darlehensbetrag die Beleihungsgrenze überschreitet, spricht man von einer Überbeleihung. Banken vergeben solche Kredite durchaus, verlangen dafür aber Zinsaufschläge, weil ihr Risiko steigt. Für Käufer heißt das: höhere Monatsrate, schlechtere Konditionen, manchmal auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft.
Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, trifft dieses Thema viele Käufer direkt. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind hoch. Wenn der Beleihungswert, den die Bank intern ansetzt, dann noch einmal unter dem Kaufpreis liegt, entsteht schnell eine Lücke, die mit Eigenkapital geschlossen werden muss. Wer knapp kalkuliert, erlebt hier böse Überraschungen.
Wohnimmobilien, Lage und Bankpolitik
Wie großzügig eine Bank die Beleihungsgrenze zieht, hängt vom Objekt und von der eigenen Risikobereitschaft ab. Wohnimmobilien in nachgefragten Lagen erhalten in der Regel günstigere Beleihungsquoten als Gewerbeimmobilien, Spezialobekte oder Häuser in strukturschwachen Regionen. Die Bonität des Kreditnehmers und die Höhe des mitgebrachten Eigenkapitals fließen ebenfalls ein.
Wer mehrere Banken anfrägt, bekommt daher nicht immer denselben Beleihungswert und dieselbe Grenze. Spezialisierte Baufinanzierungsbanken kennen oft detailliertere Lagekategorien als Universalbanken und können bei begehrten Adressen großzügiger kalkulieren. Ein Vergleich lohnt sich.
Was Sie als Eigentümer oder Käufer wissen sollten
Wenn Sie im Remstal kaufen oder eine Finanzierung für eine Bestandsimmobilie aufnehmen wollen, lohnt es sich, frühzeitig zu klären, mit welchem Beleihungswert Ihre Bank rechnet. Die Differenz zwischen Kaufpreis und finanziertem Betrag plus Kaufnebenkosten (in Baden-Württemberg zählt dazu die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, dazu Notar und Grundbuch) ergibt den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf.
Aus unserer Erfahrung als Makler sehen wir, dass Kaufinteressenten diesen Zusammenhang manchmal unterschätzen. Wer seinen Finanzierungsrahmen kennt, bevor er ein Angebot abgibt, kann schneller und verbindlicher handeln. Das ist im Remstal, wo attraktive Objekte selten lange auf dem Markt sind, ein echter Vorteil.